上海拆遷律師談及房屋拆遷補償

　　一、上海房屋拆遷補償案律師講征地補償標準的如何定義?

　　征地補償標準是指在市鎮行政區的土地根據政府總體規劃確定的用地范圍內，依據土地類型、土地年產值、土地區位登記、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活水平保障等因素，再依據片區劃分用于征地補償綜合計算的標準。

　　拆遷補償標準的調整由市縣人民政府公布。我國法律規定各地政府應根據經濟發展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平。如今實施的征地補償標準已超過規定年限的省份如未及時調整，將不予通過用地審查。各類具體的價格補償標準由區縣物價局依據當地經濟水平和人均收入水平等情況進行定價。

　　二、拆遷補償安置計算標準

　　1、土地補償費的計算標準：

　　土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數(6<補償倍數<10)

　　2、征地安置補助費的計算標準：

　　(1) (被征用地塊需安置人數×補償倍數)>15時，總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15

　　(2) (被征用地塊需安置人數×補償倍數)<15時，總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

　　3、地上附屬物和青苗補助費的計算標準：

　　地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定(一般按市場價格進行補償)

　　三、國有土地房屋拆遷補償計算標準：

　　1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

　　2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

　　在我國，房屋拆遷分為國有土地上房屋與集體土地上房屋。

　　1、國有土地上房屋拆遷補償

　　國務院590號令第十七條明確規定，征收房屋的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。著重提醒被征收人，房屋征收的補償是必須包含獎勵和補助的。

　　房屋的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，原則上是參照一手商品房市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　2、集體土地上房屋拆遷補償

　　2020年1月1日起實施的新版《土地管理法》第四十八條規定，對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。具體來講，一共分為3種補償：

　　①在有條件的地區，可選擇重新分配宅基地進行自建房，補償建造房屋的成本價以及搬遷、臨時安置費；

　　②貨幣補償，具體包括房屋價值的補償、裝飾裝修費、搬遷費、臨時安置費以及宅基地的地價；

　　③房屋置換補償，在“不降低農民生活水平，長遠生計有保障”的補償原則下，充分考慮公攤面積、容積率等現實存在的問題，進行最低1:1比例置換。

　　四、【土地征收的補償】

　　新修訂的《土地管理法》對集體土地征收作出了比較大的修改，具體表現在補償原則、補償范圍以及征地補償標準三大方面。

　　1、補償原則：2010年《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中“征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。”的規定，首次以立法形式明確了征收農民集體土地的補償原則，切實保障被征地農民權益。

　　2、補償范圍：由3項補償增加到5項補償，即土地補償費、、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

　　3、補償標準：由畝產值計算法修改為區片綜合地價。省、自治區、直轄市制定并公布本行政區域區片綜合地價。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。本區域的區片綜合地價，老百姓可以自行進入地區自然資源部門官方網站進行查詢。

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