上海知名律師
《海市高級人民法院關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償款分配民事案件中若干問題的解答》(下稱《解答》)第三條明確規(guī)定：
其他住房只限于福利性質(zhì)的住房，包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟(jì)時期分配的福利房、自己出資的福利房，超過一半的房款系由單位補(bǔ)貼購買的商品房，公房拆遷后所得(包括自己出資部分的產(chǎn)權(quán)房)以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等。
但是由于歷史和技術(shù)上的原因，上述列舉并不能窮盡其他類型的“別處所有”，在司法實踐中的適用也比較復(fù)雜。例如，隨著時代的發(fā)展，新型的福利性質(zhì)的住房是否可以被認(rèn)定為“另有其屋”？該文根據(jù)相關(guān)司法判例，并結(jié)合本律師在代理案件中所積累的經(jīng)驗，對一些特殊性質(zhì)房屋的“另案處理”的認(rèn)定規(guī)則做如下論述。
01。
增建住宅
受歷史條件的限制，許多家庭首次受配住房面積有限，且隨著時間的推移，家庭成員情況發(fā)生了較大變化。為了改善居住條件，當(dāng)事人可以再次享受補(bǔ)充住房政策。這時由于一處房屋被拆遷，另一處房屋能否被認(rèn)定為“其他房屋”？
對于這一點(diǎn)，上海法院《公房居住權(quán)糾紛研討會綜述》(下稱《綜述》)有過“多數(shù)意見”的闡述：
對“他處有房”的解釋，在涉及到公房拆遷共同居住人認(rèn)定時，應(yīng)限定為福利性分房(增配除外)。
也就是，因該房屋發(fā)生增配而取得的其他房屋，不屬于“其他有房人”。
但是，基于審判實踐以及本律師的代理經(jīng)驗，目前大多數(shù)判例對這種精神持極端保守的態(tài)度，如鹽田區(qū)人民法院于2020年10月10日作出的(2020)滬0101民初2號判決書所述：
""本案中……董芳華、陳寅杰因陳寅杰父親在單位增配陽曲路房而成為該房屋的受配人，陳寅杰根據(jù)公房出售政策購買該房屋，應(yīng)認(rèn)定董芳華、陳寅杰夫妻共同享有該房屋的福利分房。董國才因其單位增配了宜君路房，應(yīng)認(rèn)定為過了“福利分房”的認(rèn)定。
2019年10月31日，福田區(qū)法院在其作出的(2019)滬0106民初19281號判決中也明確指出：
"1996年12月19日，沈建蘭因家庭人均不足4平方米的特困戶解困增購居住面積16平方米的公房，雖然由其支付了部分房款，但由于增購居住面積達(dá)到解困標(biāo)準(zhǔn)，沈建蘭的居住困難狀況得到改善，因此，本院認(rèn)定沈建蘭因獲得國家福利分房而喪失了在該公房內(nèi)的同住人資格，因而也不應(yīng)享受相應(yīng)的征收安置補(bǔ)償利益。
這位律師認(rèn)為，對《綜述》中大多數(shù)觀點(diǎn)和審判實踐態(tài)度的不同，不能簡單地理解為審判實踐已經(jīng)基本推翻了大多數(shù)觀點(diǎn)。從本質(zhì)上說，這一區(qū)別本身就意味著，在法律沒有明文規(guī)定的情況下，法官對具體案件的不同理解將對判決產(chǎn)生完全不同的影響。所以無論是律師還是當(dāng)事人，都不能對自己設(shè)限，而應(yīng)該把握好法官在處理類似案件中應(yīng)考慮的基本因素和尺度，這才是勝訴的關(guān)鍵。
通過對長期代理的實踐經(jīng)驗及類案的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，審判實踐中法院認(rèn)定喪失原分配房屋同住資格的真正原因在于：從增配到征收，往往已經(jīng)形成了穩(wěn)定的居住權(quán)益模式，并達(dá)到了法定標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人與原分配房屋的居住權(quán)益實際上已經(jīng)發(fā)生了割裂。當(dāng)增配房面積較小，低于法定人均標(biāo)準(zhǔn)時，或在受配房、戶籍和居住地產(chǎn)生錯位，法院往往會綜合考慮將其安置在本處。
在處理類似案件中，律師應(yīng)著重從增配材料中所列原始人口、面積等衡量因素是否與戶籍、實際居住情況相符，是否足以達(dá)到法定居住標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人之間是否形成穩(wěn)定或錯位居住模式，當(dāng)事人對原分配房屋的居住需求是否割裂等方面來影響和說服法官。
02。
廉租房、公租房
目前對于廉租房是否屬于“其他地方有房”沒有直接的規(guī)定，本律師也沒有看過上海法院的政策文件或者了解一下。但對廉租住房制度的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，也不難做出判斷。
按照《上海市城鎮(zhèn)廉租住房管理暫行辦法》的規(guī)定，
所謂廉租住房，是指政府對符合城市居民最低生活保障條件且住房有困難的家庭，給予租金補(bǔ)貼或以較低的租金配租社會保障型普通住房。
第13條第3款：
對連續(xù)2年人均收入超過本市城市居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的廉租房家庭，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租金補(bǔ)貼，收回已發(fā)放的租金，或者提高已發(fā)放的租金標(biāo)準(zhǔn)。
顯然，廉租房雖然具有保障性質(zhì)，但享受廉租房待遇的前提條件是家庭收入低于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。在收入高于此標(biāo)準(zhǔn)的情況下，受配戶將喪失此種待遇，這與計劃經(jīng)濟(jì)時期對公房使用、購房補(bǔ)貼、拆遷安置等問題的永久性解決辦法有本質(zhì)的區(qū)別。所以當(dāng)事人在自己的房屋之外享受到了廉租住房待遇，本律師認(rèn)為，應(yīng)該不屬于“他處有房”。
2020年5月28日，上海市長寧區(qū)人民法院(2019)滬0105民初1722號民事判決書顯示：
現(xiàn)在任某4已成年，其收入已無法享受廉租房政策，故任某4具有同居權(quán)。
與之相比，上海市第二中級人民法院于2019年7月25日對滬02民終4542號判決的表述更為明確：
現(xiàn)在嚴(yán)偉望方因嚴(yán)偉望方申請廉租房，雙方就嚴(yán)偉望方的實際居住情況產(chǎn)生爭議，雖然該廉租房只是暫時改善居住條件，但即使嚴(yán)偉望方實際居住在廉租房內(nèi)，也不影響其對該系爭房屋的征收權(quán)益。
03。
廉價實用住房
關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于他處有房也沒有明確規(guī)定，我們只能從幾個上海法院的判例來看法院對此問題的不同態(tài)度：
2020年7月22日，福田區(qū)人民法院(2018)滬0106民初36906號民事判決如下：
"至于原告周紀(jì)生、徐秀娟雖按政策購買了經(jīng)濟(jì)適用房，但這類房屋需當(dāng)事人自己出資購買且屬有限產(chǎn)權(quán)，雖然具有一定的福利性質(zhì)，但與公房、動遷安置等公房畢竟不同，被告關(guān)于其二人已享有福利分房的抗辯意見，本院難以采納。
2020年4月24日，虹口區(qū)人民法院作出了(2019)滬0109號判決，并于2017年12月6日作出了(2017)滬0109號判決，也都認(rèn)定了持有經(jīng)濟(jì)適用房的事實。
"因此，很難斷定其在其他地方已得到充分的住房福利保障"。
同時，上海市第二中級人民法院在2020年9月8日作出的(2020)滬02民終6551號判決中，對上述觀點(diǎn)也予以了強(qiáng)調(diào)：
范某2家庭取得經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)具有了一定的社會福利性質(zhì)，可以適當(dāng)少分。
顯然，上述司法判決并沒有否定經(jīng)濟(jì)適用房的福利性質(zhì)，但是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是有限度的福利性質(zhì)，不能與傳統(tǒng)的福利性質(zhì)相等同。所以上述判決總體上呈現(xiàn)的是一種傾向態(tài)度：即以不排除當(dāng)事人同住關(guān)系為原則，并根據(jù)具體案情對分割比例作出適當(dāng)調(diào)整。和這一保守派相比，下面的結(jié)論在同一個問題上表現(xiàn)得更加突出：
2010年2月27日，上海市第二中級人民法院在對滬02-11669號民終字第2019號判決中明確指出：
經(jīng)濟(jì)適用房是通河三村的住房，不具有福利性質(zhì)。
上海市鹽田區(qū)人民法院(2015)黃刑初字第2269號刑事判決書也明確規(guī)定：
"我認(rèn)為，……這里所說的其他房屋，只限于福利性質(zhì)取得的房屋。2014年，被告取得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗凱路XXX號XXX室經(jīng)濟(jì)適用房一套，但該房屋并非上述福利性質(zhì)取得。
很明顯，這一觀點(diǎn)下的審判法官不僅認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房不能排除同住人的資格，而且也不需要另外作出決定。然而，值得注意的是，盡管大多數(shù)判例對經(jīng)濟(jì)適用房是否具有排除同住人資格持否定態(tài)度，但這一觀點(diǎn)仍屬于傾向而非肯定，在實踐中，與此相反的判斷并不少見，例如：
2017年11月16日，上海市虹口區(qū)人民法院作出(2017)滬0109民初10804號判決，判決如下：
”雖然從2011年起，原告為了上學(xué)方便而進(jìn)入被告的房屋居住，但是，原告與其母親陳某某一起生活。
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