上海動(dòng)遷案件律師告訴你動(dòng)遷房能不能落戶口

　　上海動(dòng)遷案件律師 一、關(guān)于合同無(wú)效的法律規(guī)定。

　　《合同法》第五十二條規(guī)定:有以下情況之一，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、恐嚇手段簽訂合同，損害國(guó)家利益(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三方利益(三)以合法形式掩蓋違法目的(四)損害社會(huì)公共利益(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。《合同法解釋2》第14條:《合同法第52條(5)項(xiàng)規(guī)定的《強(qiáng)制規(guī)定》是指有效的強(qiáng)制規(guī)定。《最高人民法院現(xiàn)狀審理民間商務(wù)合同糾紛案件的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》:“……15.正確理解、識(shí)別和適用合同法第52條第5條第5條第5條中的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定”與民間商務(wù)合同的有效維護(hù)和市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定有關(guān)。人民法院應(yīng)注意根據(jù)《合同法解釋(2)》第14條的規(guī)定，區(qū)分效力強(qiáng)制規(guī)定和管理強(qiáng)制規(guī)定。違反有效性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其有效性。16.人民法院應(yīng)綜合法律法規(guī)的意圖，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，如權(quán)益的種類(lèi)、交易安全及其規(guī)定的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制規(guī)定的種類(lèi)。強(qiáng)制規(guī)范規(guī)定合同行為本身只要發(fā)生該合同行為，就必須絕對(duì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，人民法院必須認(rèn)定合同無(wú)效。強(qiáng)制規(guī)定的不是某種類(lèi)型的合同行為，而是當(dāng)事人的“市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格，或者是某種合同履行行行為，不是某種合同行為，人民法院必須慎重把握這種合同效力的認(rèn)定，必要時(shí)必須征求有關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)，或者向上級(jí)人民法院請(qǐng)示………這是關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定。只要符合上述合同無(wú)效的規(guī)定，合同就無(wú)效，與無(wú)權(quán)處分無(wú)關(guān)。

　　《民法總則》第一百五十三條第一款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效，但該強(qiáng)制性規(guī)定除非該民事法律行為無(wú)效。第154條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

　　二、部分房屋共有人與移動(dòng)組簽訂的移動(dòng)協(xié)議效力分析。

　　《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第23條規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)由房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人、公有住宅租賃人在征收決定日合法有效的房地產(chǎn)票、公有住宅證、公有非居住住住住宅租賃合同賬戶、賬戶補(bǔ)償。被征收人以房地產(chǎn)票所有者為基準(zhǔn)，公有住宅租賃人以公有住宅證明書(shū)、公有非居住住住住宅租賃合同所有者為基準(zhǔn)。根據(jù)該規(guī)定，與移動(dòng)集團(tuán)簽訂移動(dòng)協(xié)議的是房地產(chǎn)票所有者、公有住宅租賃人、公有非居住住住住宅租賃合同所有者，以被拆除的是私房為例，如果只有一部分住宅所有者與移動(dòng)集團(tuán)簽訂移動(dòng)協(xié)議，該移動(dòng)協(xié)議是否有效

　　1、簽字的部分所有權(quán)人授權(quán)其他所有權(quán)人的，動(dòng)轉(zhuǎn)協(xié)議一般有效。

　　《合同法》第九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可依法委托代理人簽訂合同。《民法總則》第一百六十一條第一條規(guī)定，民事主體可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。第162條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人有效。

　　2、構(gòu)成見(jiàn)面代理的，動(dòng)遷協(xié)議一般有效。

　　《合同法》第四十九條規(guī)定，行為人無(wú)代理權(quán)，超過(guò)代理權(quán)或代理權(quán)終止后，以代理人名義簽訂合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，這種代理行為有效。《民法總則》第一百七十二條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)，超過(guò)代理權(quán)或代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，代理行為有效。這是有關(guān)見(jiàn)面代理的法律規(guī)定，假如構(gòu)成見(jiàn)面代理，動(dòng)遷協(xié)議也是有效的。

　　3、沒(méi)有代理權(quán)的，不構(gòu)成見(jiàn)證代理，符合惡意串通損害第三者利益等合同無(wú)效的，動(dòng)轉(zhuǎn)合同無(wú)效。

　　《合同法》第四十八條第一款規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)，超出代理權(quán)或代理權(quán)終止后以代理人名義簽訂的合同，未經(jīng)代理人認(rèn)可，對(duì)代理人無(wú)效，行為人負(fù)責(zé)。《民法總則》第一百七十一條第一款規(guī)定，行為人無(wú)代理權(quán)、超過(guò)代理權(quán)或終止代理權(quán)后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)代理追認(rèn)，對(duì)被代理人無(wú)效。如果沒(méi)有代理權(quán)，也不構(gòu)成見(jiàn)證代理，代理行為對(duì)被代理人沒(méi)有效力，但移動(dòng)協(xié)議不會(huì)因無(wú)權(quán)代理而無(wú)效。

　　如果移動(dòng)協(xié)議的部分共享者與移動(dòng)集團(tuán)惡意串通損害其他共享者利益的，移動(dòng)協(xié)議無(wú)效。惡意串通損害第三方利益主觀要求有損害第三方利益的惡意，客觀實(shí)施損害第三方利益的行為，實(shí)際損害第三方利益。簽署移動(dòng)協(xié)議的部分共享者(所謂代理人)為了將屬于其他共享者的部分移動(dòng)利益為自己所有而冒充其他共享者的代理人簽訂移動(dòng)協(xié)議，可以認(rèn)定為主觀上有惡意的移動(dòng)組知道或者應(yīng)該知道在移動(dòng)協(xié)議上簽字的部分共享者(所謂代理人)沒(méi)有代理權(quán)，冒充其他共享者的代理人為了自己所有屬于其他共享者的部分移動(dòng)利益，但是為了完成自己的任務(wù)等原因簽訂移動(dòng)協(xié)議簽署移動(dòng)協(xié)議的部分共享者(所謂代理人)與移動(dòng)集團(tuán)簽訂移動(dòng)協(xié)議的行為客觀地?fù)p害了其他共享者的合法權(quán)利(如選擇產(chǎn)權(quán)交換或貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，沒(méi)有獲得最大化的合法權(quán)利，應(yīng)該分配的移動(dòng)利益沒(méi)有實(shí)際獲得等)。這樣，如果主要客觀要件都有，移動(dòng)協(xié)議無(wú)效。

　　關(guān)于移動(dòng)協(xié)議無(wú)效的法律結(jié)果，本文不再展開(kāi)。

　　黃某梅、解某鳴與上海瑞虹新城有限公司、解某香等房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛案。

　　案件介紹:上海市瑞虹路(原天寶路)399得82號(hào)住宅系私房，土地使用證記錄人為了解決某香、解決某玉、解決某妹妹的父親解決某邦。解某邦于2002年12月21日去世，解某香、解某玉、解某妹的母親華某英于2008年5月27日去世。解某邦夫婦生前生了5個(gè)孩子，其中一人于1965年去世，另一人于黃某梅夫解某珠，于2006年1月27日去世。2008年，解除某香、解除某玉、解除某妹妹為遺產(chǎn)繼承糾紛起訴黃某梅、解除某鳴，經(jīng)法院調(diào)停，解除某香、解除某玉、解除某妹妹對(duì)市天寶路基礎(chǔ)建筑面積14.39平方米的房屋可以各得十分之三的份額，黃某梅、解除某鳴可以各得二十分之一的份額，調(diào)停書(shū)確定各自的份額后，表示居住維持現(xiàn)狀。2010年7月22日，瑞虹公司取得上海虹房管拆遷許可證(2010)第2-2號(hào)房屋拆遷許可證，拆遷黃某梅、解某鳴居住區(qū)的房屋。瑞虹公司確認(rèn)該房屋土地使用面積為15平方米，建筑面積為53.20平方米，該戶籍和實(shí)際居住者2人，即黃某梅、解某鳴。2010年12月25日，黃某梅、解某鳴制作委托書(shū)，在解某香、解某玉、解某妹不知情的情況下，簽署了解某香、解某玉、解某妹的名字，擅自刻下解某香、解某玉、解某妹的私印在委托書(shū)上。該委托書(shū)交給瑞虹公司后，黃某梅于2011年3月1日在瑞虹公司提供的具結(jié)書(shū)中承諾，被拆除的房屋是解除某邦所有，黃某梅等人共有，想承擔(dān)所有的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。具結(jié)書(shū)的落款地點(diǎn)，黃某梅簽名了解某香、解某玉、解某妹妹的名字。同日，瑞虹公司與黃某梅簽訂了2090年上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償配置協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)配置協(xié)議)，瑞虹公司約定給予該戶貨幣補(bǔ)償金1，592，307.20元，該戶用該款向瑞虹公司購(gòu)買(mǎi)移動(dòng)輔助商品。瑞虹公司提供市航空基地(7日)10棟2單元502室、建筑面積73.79平方米、市寶虹水岸景苑梅林路XXXXXX室、建筑面積78.94平方米。

　　在房屋的交易市場(chǎng)上，有些房產(chǎn)其實(shí)并不是真正意義上的商品房，有些是動(dòng)遷房，還有一些是國(guó)家建設(shè)的保障性住房等，那么購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房和購(gòu)買(mǎi)商品房有何不同呢？動(dòng)遷房到底能不能買(mǎi)房落戶呢？

　　買(mǎi)動(dòng)遷房可以落戶口嗎

　　什么是動(dòng)遷房？

　　動(dòng)遷房實(shí)際是一種政策性的房源，但是有很多的購(gòu)房者都還不知道到底什么才是動(dòng)遷房。動(dòng)遷房也就是我們所謂的拆遷安置房，是指那些因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等的原因被拆遷，而安置給被拆遷人或承租人來(lái)居住的房屋。

　　動(dòng)遷房一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如鹽田江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的５年之內(nèi)不能上市交易。

　　另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　買(mǎi)動(dòng)遷房可以落戶口嗎？

　　１、一類(lèi)動(dòng)遷房按照政策要求五年之內(nèi)是不可以過(guò)戶的，購(gòu)房者只有過(guò)戶后，取得了新房產(chǎn)證，才可以辦戶口。因此購(gòu)買(mǎi)第一類(lèi)動(dòng)遷房需要了解房屋的居住年限，在五年以上的，可以正常過(guò)戶交易的，等房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成之后，帶著房產(chǎn)證和契稅票據(jù)，個(gè)人身份證和戶口簿到房屋所在的派出所來(lái)辦理遷入證明即可，然后再把遷入證明、身份證、戶口簿和房產(chǎn)證回到原戶口所在地辦理遷出證明即可。

　　２、一類(lèi)動(dòng)遷房和普通商品房沒(méi)有區(qū)別，可以在取得房產(chǎn)證之后直接簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶，過(guò)戶后取得新房產(chǎn)證即可以辦理落戶。.

　　不同類(lèi)型的動(dòng)遷房在購(gòu)買(mǎi)時(shí)有不同的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于第一類(lèi)動(dòng)遷房，由于交易時(shí)間比較長(zhǎng)受市場(chǎng)因素的影響，容易承擔(dān)較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于第二類(lèi)的動(dòng)遷房，和普通商品房的買(mǎi)賣(mài)時(shí)一樣的，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較小。大家在購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房的時(shí)候要注意關(guān)注買(mǎi)房細(xì)節(jié)，維護(hù)自己的權(quán)益。