上海動(dòng)遷律師咨詢 在法國(guó)拍賣行，我們遇到了很多關(guān)于“沒(méi)有生產(chǎn)證明的法國(guó)拍賣行”的事情。
今天，我們來(lái)談?wù)勅绾螒?yīng)對(duì)這種拍賣行。
01。
前段時(shí)間拍到的一批別墅，屬于“沒(méi)有生產(chǎn)證明的法國(guó)拍賣行”。
(多房只有一個(gè)權(quán)證號(hào)，沒(méi)有完成大規(guī)模生產(chǎn)證)
細(xì)心的朋友會(huì)在參加拍賣前仔細(xì)查看相關(guān)規(guī)定:根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。
注①:
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2009年修訂)第三十八條:
下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(一)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)；(四)共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意；(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)”主要分為三類:
1、三年以下大型生產(chǎn)證明安置房。
安置房的產(chǎn)權(quán)雖然屬于被拆遷戶，但可以正常交易。但如果開發(fā)商的大規(guī)模生產(chǎn)證明不滿三年，該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證，這樣的房產(chǎn)屬于未登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
2.未完成大規(guī)模生產(chǎn)證明的商品房。
在拍賣市場(chǎng)上，未登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)大多是未取得大產(chǎn)證的房產(chǎn)。
這類房產(chǎn)的出現(xiàn)有一個(gè)現(xiàn)象:同一小區(qū)同一家庭的多套房子被拍賣，基本上是因?yàn)殚_發(fā)商宣告破產(chǎn)或者開發(fā)商承擔(dān)了太多債務(wù)，法院強(qiáng)制拍賣這些開發(fā)商名下的房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)還債。
3.已辦理大額產(chǎn)權(quán)證但未辦理小額產(chǎn)權(quán)證的預(yù)告登記室。
還有一些比較常見的情況，在以遺囑執(zhí)行人名義執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)雖然套房已經(jīng)提前登記，但遺囑執(zhí)行人還沒(méi)有來(lái)得及申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證。
對(duì)于想突破限購(gòu)買房的人來(lái)說(shuō)，這三種不允許轉(zhuǎn)讓、不登記、不依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，真的能參加拍賣嗎？
02。
沒(méi)有生產(chǎn)證明的法國(guó)拍賣行可以參加拍賣嗎？
當(dāng)然，人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)不受《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)范。
人民法院有權(quán)拍賣尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的財(cái)產(chǎn)。
注②:
《人民司法》，2004年第8期。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定，調(diào)整對(duì)象是平等民事主體面前的房地產(chǎn)交易行為。人民法院強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)，是行使國(guó)家司法權(quán)力實(shí)現(xiàn)生效法律文書確定的債權(quán)，不屬于本條調(diào)整的對(duì)象范疇。因此，人民法院有權(quán)依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定拍賣該房地產(chǎn)。
對(duì)于這類未依法登記取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)，買受人可以正常參加拍賣，但最終能否取得權(quán)屬證書不得而知。
如果對(duì)未登記并依法取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)進(jìn)行拍照，買受人取得產(chǎn)權(quán)證的流程會(huì)比已登記產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)復(fù)雜，申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，甚至可能三五年都無(wú)法完成。
03。
給沒(méi)有房產(chǎn)證的房子拍照怎么辦？
事實(shí)上，在參與拍賣之前，買受人必須事先判斷該房屋是否“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”，沒(méi)有權(quán)屬證書屬于何種情形。
未登記并依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的拍賣行抵押貸款無(wú)法辦理，只能全額購(gòu)買。
根據(jù)多次過(guò)戶的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的合法拍賣行，總結(jié)了這三種常見的無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的過(guò)戶注意事項(xiàng):
1、三年以下大型生產(chǎn)證明安置房。
一個(gè)字，等等。
這種拍賣行需要等三年才能辦理過(guò)戶手續(xù)。
需要注意的是，法院在發(fā)布“四書”(3)時(shí)，必須與相關(guān)工作人員協(xié)商清楚。“四書”中的內(nèi)容需要標(biāo)注“拆遷安置房可以過(guò)戶時(shí)，直接過(guò)戶到買受人名下，標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)歸買受人所有”。
注③:
“四書”包括拍賣確認(rèn)、執(zhí)行裁定、執(zhí)行協(xié)助、稅務(wù)協(xié)助。
如果沒(méi)有明確的協(xié)商，三年后，拆遷安置房可以過(guò)戶的時(shí)候，就要先把房產(chǎn)過(guò)戶給原業(yè)主，再過(guò)戶給買受人。
中間會(huì)出現(xiàn)無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)，比如找不到原業(yè)主，原業(yè)主不愿意配合，過(guò)戶稅費(fèi)的計(jì)算，這些都是影響買家過(guò)戶的重要因素。
2.未完成大規(guī)模生產(chǎn)證明的商品房。
開頭提到的“一批別墅”就是這種情況。如果大產(chǎn)證是好的拍賣行，不建議大家參加拍賣。一是只有少數(shù)銀行愿意申請(qǐng)貸款，二是后續(xù)的轉(zhuǎn)賬特別復(fù)雜。
(別墅第二次拍賣，拍賣頁(yè)面的出售)
然而，也有很多投資者想犯錯(cuò)。在這些目標(biāo)的第二次拍賣或出售階段，交易以起始價(jià)格進(jìn)行。這種做法只有在有完全可以轉(zhuǎn)讓的方案的情況下才能安全參與拍賣。
遺囑執(zhí)行人是房地產(chǎn)公司。由于管理不善，負(fù)債過(guò)多，整個(gè)項(xiàng)目幾十套房被法院拍賣。
這類拍賣行后期轉(zhuǎn)讓時(shí)，不僅要在當(dāng)?shù)胤ㄔ簜浒福七t轉(zhuǎn)讓時(shí)間④，還要與執(zhí)行人跟進(jìn)大規(guī)模生產(chǎn)許可的情況。
注④:
部分拍賣行采取拍賣方式時(shí)，執(zhí)行法院會(huì)在拍賣公告中聲明“需要在規(guī)定期限內(nèi)完成轉(zhuǎn)讓”。
房產(chǎn)證辦理好了，可以帶著買受人的相關(guān)材料到房屋所屬的交易中心辦理過(guò)戶稅務(wù)審核。需要注意的是，這類拍賣行屬于新房，需要繳納住宅專項(xiàng)維修基金⑤。
注⑤:
住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，由財(cái)政部聯(lián)合簽署發(fā)布，自2008年2月1日起施行。
3.已辦理大額產(chǎn)權(quán)證但未辦理小額產(chǎn)權(quán)證的預(yù)告登記室。
這種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的拍賣行，在過(guò)戶時(shí)必須進(jìn)行二次過(guò)戶，即先將房產(chǎn)過(guò)戶到原房主名下，再由原房主名下過(guò)戶到買家名下。
如果合法的拍賣行分別繳納稅費(fèi)，那么買家實(shí)際上只需要在第二次過(guò)戶的時(shí)候繳納契稅；
依法出售的房屋全部付清的，買受人第一次轉(zhuǎn)讓必須繳納契稅等附加稅，第二次轉(zhuǎn)讓必須繳納契稅、個(gè)稅、增值稅等附加稅。
因?yàn)樵瓨I(yè)主在第一次過(guò)戶時(shí)需要繳納住宅專項(xiàng)維修資金，但原業(yè)主基本不會(huì)繳納這筆額外費(fèi)用，所以住宅專項(xiàng)維修資金也由買受人承擔(dān)。
“法國(guó)拍賣行無(wú)生產(chǎn)證明”能否參加拍賣？當(dāng)然可以，但是在參加拍賣之前，一定要做好對(duì)房子的調(diào)查工作，判斷這個(gè)“沒(méi)有房產(chǎn)證的法國(guó)拍賣行”能否順利過(guò)戶。如果是不能轉(zhuǎn)讓的法國(guó)拍賣行，最好不要參加拍賣。
比如三年以內(nèi)大產(chǎn)權(quán)證的拆遷房，沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)證的商品房，有大產(chǎn)權(quán)證但沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)證的預(yù)告登記房，這三種情況比較復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓也比較困難，但最后都可以轉(zhuǎn)讓。
通過(guò)多年的實(shí)踐，我們?yōu)榕馁u行總結(jié)了一套完整的方法，形成了一套拍賣行的標(biāo)準(zhǔn)模板，為每一套拍賣行制作報(bào)表，幫助買家理性參與拍賣。
上海動(dòng)遷律師咨詢 全調(diào)報(bào)告包括七個(gè)模塊:標(biāo)的物基本信息調(diào)查、下戶樣本評(píng)估、標(biāo)的物涉及信息及人員調(diào)查、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)計(jì)算、貸款風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格分析、投標(biāo)方案。
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