上海動(dòng)遷律師免費(fèi)咨詢 農(nóng)村宅基地房屋拆遷補(bǔ)償利益民事糾紛主要分布在財(cái)產(chǎn)分析(權(quán)屬確認(rèn)糾紛)、繼承(法定繼承和遺囑繼承糾紛)、離婚(離婚后財(cái)產(chǎn)分割)等幾大民事案件中。由于涉及宅基地房屋拆遷利益的民事案件訴訟對(duì)象數(shù)量較多，訴訟主體多為家庭成員，利益與家庭成員相互糾纏；同時(shí)，由于被拆房屋大多歷經(jīng)數(shù)十年，有的甚至是1949年以前的舊房，居民變化較大，案件普遍復(fù)雜；這類案件涉及多重歷史和政策因素，對(duì)當(dāng)事人的生產(chǎn)、生活、居住等一系列基本權(quán)益的保護(hù)產(chǎn)生重大影響。法律適用多樣，不夠統(tǒng)一，很難聽到。本文旨在對(duì)涉及農(nóng)村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的審判實(shí)踐進(jìn)行分析和總結(jié)，提出此類案件審判的基本原則和裁量因素，以促進(jìn)審判理念和適用法律的統(tǒng)一，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
一、審理涉及農(nóng)村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的基本原則。
(一)不處理標(biāo)的物糾紛的原則。
在實(shí)踐中，由于此類案件涉及的對(duì)象數(shù)量較大，包括拆遷協(xié)議中確定的安置房等房地產(chǎn)，以及以貨幣形式體現(xiàn)的補(bǔ)償利益，在當(dāng)事人與拆遷部門簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，部分被拆遷對(duì)象要么害怕他人壟斷拆遷利益，要么急于分割拆遷利益，當(dāng)拆遷對(duì)象有爭(zhēng)議時(shí)，會(huì)向法院申請(qǐng)分割拆遷利益。實(shí)踐中常見的情況主要包括:
1.主題不確定。宅基地房屋拆遷后，已確定安置面積但未選房，或者已確定門牌號(hào)但未交付安置用房，被補(bǔ)償安置人要求分割收益的。如果拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中只確定補(bǔ)償安置面積，且房屋仍在建設(shè)中，權(quán)益人要求分割拆遷補(bǔ)償利益份額的，最好不要支持。由于被拆遷人實(shí)際獲得的房屋面積可能與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定的房屋面積不一致，如果分割安置面積份額，可能會(huì)產(chǎn)生后續(xù)支付房屋出讓金、分割實(shí)際多余面積等糾紛。
2.標(biāo)的物所有權(quán)不明。實(shí)踐中，宅基地房屋共有人就房屋權(quán)利歸屬簽訂了書面協(xié)議，但政府主管部門出具的宅基地使用權(quán)記載的內(nèi)容與雙方書面協(xié)議確定的權(quán)利歸屬不一致。房屋拆遷后，當(dāng)事人要求分割宅基地以補(bǔ)償安置利益。由于拆遷利益的劃分是以拆遷前房屋所有權(quán)已經(jīng)確定為前提的，如果當(dāng)事人主張拆遷利益劃分的歸屬不明確，應(yīng)先提起訴訟確認(rèn)權(quán)利，權(quán)利確定后，法院才能劃分拆遷補(bǔ)償利益。
3.標(biāo)的物涉及多重法律關(guān)系。宅基地房屋拆遷中的利益劃分糾紛大多與繼承和財(cái)產(chǎn)分析糾紛交織在一起。部分繼承人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，當(dāng)部分繼承人提起繼承財(cái)產(chǎn)分析訴訟，其他繼承人提起訴訟請(qǐng)求確認(rèn)拆遷協(xié)議無(wú)效時(shí)，審理順序應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如果審理繼承財(cái)產(chǎn)分析訴訟的前提是先確認(rèn)搬遷協(xié)議有效，那么先審理請(qǐng)求確認(rèn)搬遷協(xié)議有效的訴訟，再審理繼承財(cái)產(chǎn)分析訴訟。反之亦然。
(二)宅基地使用權(quán)不得重復(fù)享有。
在宅基地房屋拆遷利益分割的情況下，由于繼承、婚姻等原因，一些當(dāng)事人往往在很多地方享有宅基地房屋權(quán)。多處宅基地房屋同時(shí)拆遷的，原則上當(dāng)事人不享有因宅基地重復(fù)使用權(quán)而產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償利益。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定:“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”立法限制農(nóng)村村民擁有宅基地?cái)?shù)量的初衷是為了減少耕地占用，保護(hù)現(xiàn)有耕地。
現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民通過申請(qǐng)獲得宅基地是一種常見的方式，但不是唯一的方式。農(nóng)民獲得宅基地的方式還包括:
(一)買賣宅基地房屋或者行使抵押權(quán)取得宅基地使用權(quán)。
(2)因婚姻關(guān)系共同占有宅基地房屋和宅基地使用權(quán)。
(三)通過繼承房屋取得宅基地使用權(quán)。
上述獲得宅基地的方式都隱含著權(quán)利人可以獲得兩處以上宅基地的可能性。從法律層面上講，土地管理部門不能為已經(jīng)擁有宅基地的權(quán)利人批準(zhǔn)新宅基地，也不能對(duì)已經(jīng)申請(qǐng)新宅基地但未在一定程度上返還原宅基地的權(quán)利人進(jìn)行限制或處罰，但不能通過法律途徑剝奪公民在衍生收購(gòu)中的宅基地使用權(quán)。
在充分查明客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上，法官應(yīng)區(qū)別對(duì)待拆遷利益:已婚婦女作為原宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)人之一，因結(jié)婚、離婚等原因在新的集體經(jīng)濟(jì)組織中重新取得宅基地使用權(quán)的，不應(yīng)享有原宅基地使用權(quán)及相關(guān)補(bǔ)償利益。未取得其他集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地使用權(quán)的，享受原宅基地使用權(quán)相應(yīng)份額的補(bǔ)償安置待遇；因繼承獲得的宅基地房屋被拆遷的，繼承人應(yīng)享有宅基地和房屋拆遷的補(bǔ)償安置待遇，但具有城鎮(zhèn)戶口的繼承人原則上只能繼承房屋補(bǔ)償待遇。
(三)房地產(chǎn)拆遷利益單獨(dú)計(jì)算、獨(dú)立劃分的原則。
房子一旦建成，土地和房子就會(huì)成為不可分割的整體，“房產(chǎn)和房屋一體化”是客觀事實(shí)。所以有一種觀點(diǎn)，房子去哪里，地隨房子去。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份可能會(huì)隨著戶籍遷移等因素而發(fā)生變化，如果我們?cè)谔幚碚胤课莶疬w中的利益分割糾紛時(shí)，堅(jiān)持傳統(tǒng)的“房子到哪里，土地就跟房子走”的觀念，就會(huì)面臨許多無(wú)法解釋的困難。比如甲方原來(lái)是農(nóng)村戶口，在農(nóng)村擁有一套宅基地，建兩套房子，后一套戶口搬到了城市戶口。根據(jù)法律規(guī)定，甲方應(yīng)不再享有宅基地使用權(quán)，但甲方仍享有其原建造房屋的所有權(quán)。按照“房產(chǎn)與房屋合一”的觀點(diǎn)，會(huì)有兩種扣除結(jié)果:一是由于A享有房屋所有權(quán)，土地隨房屋而去，A應(yīng)繼續(xù)享有土地使用權(quán)；第二，由于甲方不再享有宅基地使用權(quán)，且房屋去向不明，甲方不應(yīng)繼續(xù)享有房屋所有權(quán)。顯然，這兩個(gè)根據(jù)“前提整合”得出的結(jié)果與現(xiàn)行法律的規(guī)定是不相容的。
為拆遷利益分割糾紛的處理提供法律上的便利，不妨對(duì)這一客觀上不可分割的事實(shí)進(jìn)行法律上的分離，即從法律層面上分別對(duì)待宅基地和房屋，并對(duì)拆遷利益的補(bǔ)償對(duì)象進(jìn)行類型化分析；基金會(huì)人屬于房屋拆遷利益的受益人，對(duì)房屋建設(shè)有貢獻(xiàn)的人(房屋權(quán)利人)屬于房屋拆遷利益的受益人。兩者齊頭并進(jìn)，互不干涉，避免了邏輯解釋的死角，在處理房屋拆遷利益分割案件時(shí)，效果清晰鮮明。
之所以將房屋拆遷的利益單獨(dú)計(jì)算，單獨(dú)分割，是因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村的很多宅基地房屋都來(lái)源于祖?zhèn)餮b修。很多祖輩重建的民宅，可以追溯到四五十年代，但當(dāng)時(shí)的民宅創(chuàng)始人大多已經(jīng)去世。創(chuàng)始人的繼承人后來(lái)重建、重建和擴(kuò)建了他們的房子。與眾多兄弟姐妹的家庭關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，宅基地權(quán)利人的身份、房屋建設(shè)的出資、建設(shè)者的戶籍等都在不斷變化。房屋補(bǔ)償和宅基地補(bǔ)償?shù)睦嫒绻环珠_考慮，當(dāng)事人之間的利益劃分容易產(chǎn)生失衡；僅因其戶籍變更而剝奪宅基地使用權(quán)人分割房屋補(bǔ)償利益的權(quán)利，而不考慮其對(duì)房屋建設(shè)的貢獻(xiàn)，也是不合適的。
(四)安置對(duì)象享有相應(yīng)拆遷利益的原則。
在實(shí)踐中，拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置人員的核實(shí)一般有兩種方式:一是將安置人員名單附在拆遷單位與被拆遷人(以戶為單位)簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上。二、房屋拆遷安置協(xié)議中沒有相關(guān)條款，但搬遷單位在搬遷之初制定的“兩表”(即核定人員表和核定面積表)中有相關(guān)記錄。
因?yàn)?ldquo;安置”的原意是保證被拆遷人的“房屋所有權(quán)”，即使安置對(duì)象沒有財(cái)產(chǎn)(對(duì)房屋的建設(shè)有貢獻(xiàn))或身份(是房屋的基礎(chǔ))，只要被拆遷人在拆遷協(xié)議中將其列為安置對(duì)象(比如宅基地使用權(quán)申請(qǐng)人和對(duì)房屋建設(shè)有貢獻(xiàn)的媳婦都沒有)，與被拆遷房屋所依附的宅基地?zé)o關(guān)。離婚后，戶口未遷出或者戶口不在宅基地上的房屋，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議仍以其為補(bǔ)償安置對(duì)象)。從保障安置對(duì)象生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的角度出發(fā)，法院存在分歧。上海動(dòng)遷律師免費(fèi)咨詢