上海知名律師任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何評價。
如果價格高于價值，那么人們心理上會認為租賃不值得。
對于投資行為來說，意味著投資是失敗的。
說到投資工廠也是如此。我們認為首先要做的是評估工廠的價值。
如何評價？從以下幾個方面考慮:
1.無論是位于核心工業(yè)區(qū)，都有大小工業(yè)區(qū)。在選擇工廠時，核心工業(yè)區(qū)的工廠必須優(yōu)于其他地方的工廠。
一般來說，在傳統(tǒng)的市政工業(yè)區(qū)新開的工廠很少，投資機會也很少。
投資的時候要多關注周邊工業(yè)區(qū)，那里工廠空置率比較高，投資機會多。只要能及時發(fā)現(xiàn)并抓住這樣的機會，投資回報是可觀的。
2.不斷變化的因素，就像買股票看大勢一樣，增長是一個非常重要的考慮因素。
投資成熟地區(qū)的工廠，增長空間不大，因為開發(fā)商開發(fā)成本高，所以租金價格也很高。
如果選擇發(fā)展中地區(qū)，前2-3年投資回報可能不太理想。但是隨著這個地區(qū)的快速發(fā)展，植物的生長會非常好。因此，這里的工廠絕對值得投資。
反之，如果選定的工廠未來有衰落或拆遷的危險，就像在股市高峰期買股票一樣，前景堪憂。
3.品牌效應。目前，工廠銷售和租賃市場上的品牌客戶更多。財富500強公司、國有企業(yè)、大型外資企業(yè)等。在選擇投資工廠的時候，看這些品牌是否進來也是一個重要的參考因素。
主要有兩個原因:第一，品牌客戶對工廠的選擇有嚴格的評價標準和計算方法，所以他們選擇的工廠必須在運營和發(fā)展?jié)摿ι系玫奖ＷC。
其次，知名品牌客戶有聚集客戶的能力，會影響商圈的形成。
所以在選擇同一地區(qū)的工廠時，這個項目是否有品牌客戶非常重要。
這基本上可以從一個方面反映項目的優(yōu)劣。
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4.場地條件，以及工廠項目的場地容量也是一個非常重要的因素。
場地條件決定了周圍環(huán)境及其自身因素對生產(chǎn)經(jīng)營的影響。
所謂“一步三市”，站點差別很小，就會導致性能損失。
一個廠房的場地實力主要包括它前面的道路類型和客戶的方便程度。
道路類別是站點實力的第一要素，直接影響消費行為。
客戶來自哪個方向、是否容易接觸到等因素也很關鍵。除了道路類型，還要考慮道路上是否有障礙物，比如交通障礙物。
5.植物的普遍性。因為有些投資者沒有豐富的經(jīng)驗，他們在購買植物時只考慮價格，認為只要價格合適，這就增加了他們的投資風險。
我們知道，廠房的價值可以通過租賃來實現(xiàn)。租給誰，不同的租客對工廠有不同的要求。比如食品加工企業(yè)需要給排水、發(fā)電、燃氣或者天然氣，而有些工廠沒有這些。當有人出租并提出這些問題時，投資人才突然意識到已經(jīng)太遲了。
所以投資者在投資時，一定要在合同條款中寫清楚以上配套問題，以保護自己的利益。
6.周邊租金水平。如果以上評估條件中有很多定性的內(nèi)容，那么周邊租金水平將直接反映你投資廠房的租金是否能夠支撐租賃價格。
租廠房的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，最低回報應該永遠高于銀行利息，這是原則問題。
以下是重點！(敲黑板...)
投資廠房和住宅最大的區(qū)別是，隨著住宅質(zhì)量的下降和新項目的推出，目前的租金水平肯定會大幅度降低，會下降，而廠房會越來越繁華，租金只會上升。
上海知名律師提醒你在具體評價廠房時，有許多問題需要考慮。我們不能簡單地盲目跟隨開發(fā)商帶柜臺招商人員騰出的投資回報，必須充分考慮各種交易成本、未來租購產(chǎn)生的稅費等因素。