上海宅基地動遷律師
隨著城市化進程的加快，涉及宅基地房屋拆遷利益的繼承案件日益增多。被繼承人是否享有房屋拆遷利益，與房屋所有權和征收基地的補償安置方案密切相關。由于我國沒有建立宅基地房屋的權屬登記制度，只有宅基地房屋使用人的代表登記制度，權利的主體(所有人)和客體(建筑面積)不明確。特別是宅基地房屋，從奠基到搬遷，可能涉及多次改建、擴建、新建或改建。如何界定建設者的權利，爭議很大。本文將結合案例分析(文中人物均為假名)。
角色關系:
張樂泉和喬是夫妻。婚后共同撫養大兒子張某某、二兒子張某某和三個女兒；翁某某是長子張某某的配偶，張進是兩人的兒子；張繼光是張文文的兒子。1964年6月，長子張某某和張樂泉分居；1978年4月，次子張謀文與張樂泉分居；三個女兒已經結婚，陸續搬出去了。喬死于2001年4月18日，張某某死于2008年2月16日，張樂泉死于2010年10月3日。
涉及的房屋建筑及宅基地權證:
1984年，有關房屋被重建。1991年11月15日，張樂泉一家取得《上海縣農村(居民)宅基地使用證》。家庭人口為張樂泉、喬、張繼光。宅基地位于一個農村工業村，總面積196平方米。；1997年8月21日，某鎮政府批準張樂泉家增加29平方米。家中的家庭成員有他的妻子喬、孫子張繼光、孫子錢某娟、孫子張1和張2。張樂泉76歲。2002年11月8日，張樂泉取得房屋產權證(胡民字(2002)第**號)，房屋建筑面積207.12平方米。2004年5月29日，某鎮政府批準為張樂泉家庭修建12平方米的廁所。
賠償的收取:
2014年5月17日，甲方上海某企業投資發展有限公司與乙方張繼光就所涉房屋簽訂了集體土地住宅房屋補償安置協議，建筑面積245.32平方米。乙方住宅房屋補償617，248元，其中新單價為872.87元。同一區域內新建多層商品房每平方米土地使用權底價為1140元，價格補貼為房屋裝修補償費130810元。張繼光實際獲得的安置房為上海市閔行區林吟路****巷****號4套。
2017年5月，原告張進、翁莫紅認為，張樂泉生前涉及的房屋是遺產，應由張樂泉的法定繼承人繼承。張某某是張樂泉之子，故原告張錦明之子張進享有代位權，張某某之妻翁莫紅也享有相應的繼承份額。因此，訴訟請求法院依法對張樂泉搬遷后的房屋進行繼承和權益分割。
法院認為:
關于搬遷補助費可繼承部分的范圍，1991年確認張樂泉、喬、張繼光為農村宅基地使用權人，但1997年8月、2004年5月新建房屋的申請人為張樂泉、喬(2004年申請時死亡)、張繼光、錢、張1、張2，經審查，根據原告提供的證據，搬遷最早見于2014年3月8日《工業園區(工業和農村)基地房屋補償安置方案》，喬死于2001年4月18日，張樂泉死于2010年10月3日。遠在搬遷確認之前，農村宅基地使用者死亡后，其宅基地使用權由該戶其他人繼承。因此，在2014年，
至于宅基地上的房子，張樂泉1984年重修時63歲，1991年加平頂時70歲，1998年平頂加層時77歲，2004年加衛生間時83歲。他在上面蓋房子的時候，張樂泉沒有資金來源，實際投資人主要是張繼光夫婦。但農村宅基地房屋的份額不能單純通過出資來確認。根據農村宅基地房屋強烈的土地依附性和宅基地作為集體經濟組織成員的福利特性，宅基地房屋應當由室內宅基地的使用者共有，共有份額可以均等。.....因此，張樂泉和喬占地總面積為76.68平方米。
關于宅基地房屋中張樂泉、喬可繼承金額的確定，《集體土地上的住宅房屋補償安置協議》第二條“經上海德大房地產評估有限公司評估，乙方的住宅房屋在建造置換后的新單價為872.87元/平方米(建筑面積)”，“每平方米建筑面積價格補貼為503.22元”，第一條“住宅建筑面積245.32平方米”經計算，張樂泉、喬的可繼承房屋補償費為105，518.58元，可繼承裝修補償費為40，887.46元，共計146，406.04元，由原告張金、翁默紅等子女依法繼承。
案例分析:
本案是典型的涉及宅基地房屋拆遷利益的繼承糾紛。確定宅基地房屋所有權時，應當綜合考慮宅基地使用證、建設用地審批等文件中批準的人員，以及房屋的新建、改建、擴建等情況。繼承宅基地房屋拆遷利益，首先要堅持宅基地使用權不能繼承的原則；其次，需要根據死亡時間確定被繼承人是否屬于待安置人口，即繼承是否包含土地使用權的補償份額；最后，堅持“分房”原則，確定被繼承人土地使用權和房屋的安置補償利益份額。
1。
宅基地使用權不可繼承的原則。
司法實踐中的大多數觀點認為，宅基地使用權作為一種特殊的用益物權，具有自由性、依附性和福利性，與集體經濟組織的成員資格密切相關。當集體經濟組織成員死亡時，相應的宅基地使用權也隨之消滅。上海市高級人民法院在《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》中明確指出，農村宅基地使用權具有強烈的身份屬性，由農村集體經濟組織無償提供給其集體成員，按戶計算。一戶人口減少時，宅基地仍由該戶剩余成員使用，宅基地使用權補償由該戶剩余成員共同所有。結合本文開頭的案例，本院認為，張樂泉、喬死亡時，閔行區某鎮、工業、農村**房屋的宅基地使用權屬于該戶剩余成員張繼光、錢某某、張1、張2。
上海宅基地動遷律師 實踐中也會出現這樣一種情況，即宅基地上沒有農村集體經濟組織成員，宅基地使用權可以繼承嗎？有人認為，根據“房產與房屋一體化”的原則，在宅基地上建造的房屋屬于遺產，房屋的使用、收益和處置必須取決于宅基地使用權。因此，在這種情況下，只有允許宅基地使用權作為繼承，才能保證物權的實現。但這種繼承有限制，即原有房屋不得改建或重建；房屋一經拆除或征用，宅基地(或宅基地使用權補償)歸集體所有。對于以上觀點，筆者持不同意見。對于沒有農村集體經濟組織成員的宅基地使用權，“肯定”比“否定”繼承權更具有合法性，無論是從有效促進征收還是從解決社會矛盾來看都是如此。上海市高級人民法院在《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》中明確指出，如果該戶沒有農村集體經濟組織成員，宅基地使用權的補償一般由該戶原所有人的繼承人取得，但集體經濟組織明確反對的除外。如上海市第一中級人民法院(2018)滬01朱連發第5797號民事二審判決對法定繼承糾紛提起上訴，法院認為:“上海市閔行區******村房屋的宅基地使用權為朱某7、謝某。該房屋屬于朱某7和謝某的共同財產。謝某和朱某7人因生前未留遺囑而去世。