2021新《土地管理法》徐匯律師總結(jié)

　　徐匯土地律師 有必要對北流做法進(jìn)行全面總結(jié)與深入思考，以期為推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，打通城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)“最后一公里”提供參考與借鑒。

　　1 北流改革試點的外部環(huán)境

　　2015 年北流作為15 個試點縣（市）率先開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展、土地資源稟賦等外部條件，大膽突破，利用入市制度紅利，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其一，北流位于廣西自治區(qū)東南部，地處丘陵山區(qū)，土地資源貧瘠。轄區(qū)內(nèi)主要以山地為主，平坦土地稀少，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）分布基本上是沿山谷盆地分布，所以，當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展空間狹小，建設(shè)用地需求難以滿足。其二，北流礦產(chǎn)資源豐富，特別是高嶺土儲量達(dá)1 億噸左右，當(dāng)?shù)睾茉缇烷_始發(fā)展陶瓷產(chǎn)業(yè)，建設(shè)有陶瓷小鎮(zhèn)，從事出口陶瓷。許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以水泥、陶瓷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，挖掘礦石原料，留下許多工礦廢棄地。后期許多中小企業(yè)破產(chǎn)，又留下了部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。這些存量土地資源成為北流入市改革的基礎(chǔ)。其三，北流人地關(guān)系緊張。上世紀(jì)土地承包時期，集體土地被徹底“分田到戶”，造成村集體沒有任何后備土地資源，導(dǎo)致后期農(nóng)戶家中分戶，或是擴(kuò)建住房時，村內(nèi)無地可用，農(nóng)戶為滿足自身住房需求，只能在自己承包地中建房，威脅耕地保護(hù)。其四，北流市毗鄰廣東省，本地農(nóng)民在廣東打工，或是依托廣東發(fā)展建材貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)，縣域經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，收入較高。許多返鄉(xiāng)村民希望提高自身居住環(huán)境與品質(zhì)，享受與城鎮(zhèn)商品房一樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)，改善性住房需求旺盛。綜上，北流市以自身土地資源稟賦為基礎(chǔ)，平衡建設(shè)用地需求與供給，圍繞農(nóng)村居民改善性住房需求，大膽進(jìn)行制度設(shè)計，大力推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)。

　　2 探索構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的“北流做法”

　　2.1 農(nóng)村集體居住用地供給打破土地利用“禁區(qū)”按照原國土資源部發(fā)布的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點方案和新《土地管理法》規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以被用于工礦倉儲、旅游等，但對于是否允許商品房開發(fā)沒有明確表述，其他改革試點地區(qū)基本將其視作“禁區(qū)”。這種模糊性規(guī)定一直為學(xué)界所詬病，認(rèn)為這樣的用途限制，沒有實現(xiàn)“同地同權(quán)”的改革目標(biāo)。北流試點勇于打破“禁區(qū)”，集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許被用于商服居住用地開發(fā)，截至2018 年10 月，共有商住項目入市地塊69 宗，面積3950.96 畝，分別占入市項目宗數(shù)和面積的67.65%、68.66%，占同期居住用地供地總面積59%，超過同期同類國有建設(shè)用地供應(yīng)面積。集體居住用地入市不僅可以活躍當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地市場，而且真正實現(xiàn)了“同地同權(quán)”，增加了農(nóng)民收入，切實保護(hù)了農(nóng)民權(quán)益。北流做法打破了國有建設(shè)用地市場憑借居住用地供給在土地征收和土地出讓過程中形成的雙邊壟斷，避免了由此造成的居住用地地價高漲，政府獲得巨額土地增值收益，形成“土地財政”依賴。在推動集體建設(shè)用地市場參與，縮小與國有建設(shè)用地一級壟斷所帶來的負(fù)面效應(yīng)等方面進(jìn)行了有益的探索。2.2 新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市突破存量約束限制新《土地管理法》中仍未明確允許增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以入市，不利于集體建設(shè)用地市場培育。
      首先，存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地資源分布不均，對于東南沿海、大城市周邊等過去鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，具備可觀的入市資源，但對于廣大偏遠(yuǎn)小城鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)來說，幾乎沒有“達(dá)標(biāo)”的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地資源，所以這種試點明顯帶有地域的不公平。其次，伴隨著新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，要實現(xiàn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)一二三產(chǎn)融合和農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化，離不開建設(shè)用地供給，而囿于城市開發(fā)邊界劃定、基本農(nóng)田保護(hù)等因素，城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地指標(biāo)會愈加稀缺，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然需要新增集體建設(shè)用地指標(biāo)補(bǔ)充，如果一味地控制新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，那么必然會阻礙鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施。所以，北流探索允許新增集體建設(shè)用地入市做法就顯得尤為重要。

       以農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園項目為例，園區(qū)一期規(guī)劃占地1500 畝，涉及民樂鎮(zhèn)會眾村、南慶村等4 個村集體土地，由于建設(shè)用地指標(biāo)有限，除了土地征收國有建設(shè)用地出讓700 畝，還利用農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)620 畝，實現(xiàn)新增農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“只轉(zhuǎn)不征”，完成了園區(qū)用地計劃。這種做法不僅拓寬了集體經(jīng)營性建設(shè)用地來源，而且實現(xiàn)同一項目兩種產(chǎn)權(quán)主體供地，為多主體土地供應(yīng)進(jìn)行了大膽嘗試。2.3 集體公益項目用地有償供給縮小土地征收“公共利益”范圍集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍直接與土地征收制度“公共利益”界定相關(guān)。對于完全非盈利的公益項目，比如軍事、外交等公益項目用地，完全符合土地征收的基本要義，不屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍，而對于諸如高速公路、鐵路等經(jīng)營性公益項目用地是否全部適用于土地征收，一直存在爭議。那么，在構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場過程中，劃分土地征收與集體建設(shè)用地入市范圍就成為關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等入市領(lǐng)域，縮小土地征收范圍，提高市場配置土地資源效率。北流創(chuàng)新盈利性公益項目用地供給機(jī)制，以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市代替?zhèn)鹘y(tǒng)土地征收，解決項目落地問題。在北流市民安客運(yùn)站項目中，由于集體成員不同意征地補(bǔ)償，使2015 年立項的客運(yùn)站遲遲無法落地，入市改革后，北流交管局以23.08 萬元協(xié)議出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地2.87 畝，每畝土地增值收益7.238 萬元，高于土地征收價格2.906 萬元，這一創(chuàng)新不僅完成了項目用地計劃，提高了集體成員收入，更重要的是探索出一條縮小土地征收“公共利益”范圍的新路子。

　　稅法中關(guān)于土地增值稅的“轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目的規(guī)定”中的描述為：

　　通過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定舊房及建筑物評估價格的，扣除項目的確定：

　　取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　舊房與建筑物的評估價格。評估價格的計算公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

　　與轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物有關(guān)的稅金。

　　舊房及建筑物的評估費用。

　　不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目的確定：

　　經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的發(fā)票所載金額每年加計5%計算的金額。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　根據(jù)以上規(guī)定，任何有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬產(chǎn)物的行為，都需要繳納土地增值稅，與建筑物的初始價值（即你所說的房產(chǎn)原值）沒有關(guān)系。因此，你所說的狀況也是要繳納土地增值稅的。

　　中國現(xiàn)行的土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%，稅率為30%（速算扣除系數(shù)為0）；

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%，稅率為40%（速算速算扣除系數(shù)為5%）；

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%，稅率為50%（速算速算扣除系數(shù)為15%）；

　　增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%（速算速算扣除系數(shù)為35%）。

　　計算的步驟如下（因為你只提供了交易額，因此無法進(jìn)行確定的計算）：

　　應(yīng)稅土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入（200萬元）－法定扣除項目金額（即上面列出的四項）

　　應(yīng)納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)