奉賢動遷律師 房屋置換的補償含三種。
?。?、規定一定比例的置換，如舊新按１：１．５的面積置換等；
２、將房屋重置成新價格，就是把你房屋折算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結構都有關系；
?。场⑵渌陌徇w獎勵。
三、關于面積認定。
當地的房屋征收辦法，對這個一定有一個明確規定。一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。因為棚戶區形成已久，加上歷史遺留問題多，還有分戶多等原因，每家的居住面積都是不夠，這樣一來就自然形成一些院內建筑。這種情況，面積怎么算，那就必須根據當地的具體政策而定了。
安府辦發〔2013〕29號
西秀區政府，市直有關部門：
《某市中華東路棚戶區改造項目征收補償方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。
某市人民政府
2013年1月15日
某市中華東路棚戶區改造項目房屋征收與補償方案
為改善人民群眾的居住環境，提高生活質量，提升城市品位，經某市人民政府批準，對中華東路棚戶區（歷史文化街區）進行改造。根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，結合本項目的實際，制定本征收與補償方案。
一、征收部門及征收實施單位
（一）征收部門：某市住房和城鄉建設局。
?。ǘ┱魇諏嵤﹩挝唬何餍銋^東街辦事處、北街辦事處、東關辦事處和公房管理處。
二、征收范圍
東抵虹山湖路，南抵中華東路，西抵中華南路，北抵人民路的建筑物、構筑物及附屬設施（以中華東路棚戶區規劃范圍圖為準）。
三、被征收房屋初步調查登記情況
被征收房屋共3916戶，房屋建筑總面積396055.52平方米，隨房院地共計36319.52平方米。
按產權分類為：直管公房產權1243戶，房屋建筑面積77143.66平方米；單位自管產權31戶，房屋建筑面積50114.70平方米；私有產權2566戶，房屋建筑面積251576.91平方米；集體土地產權76戶，房屋建筑面積17220.25平方米。
按房屋性質分類為：住宅建筑面積342470.27平方米；非住宅建筑面積39409.93平方米，商鋪建筑面積14175.32平方米
四、被征收房屋合法建筑面積、用途的確定
(一)被征收人的房屋以房屋所有權證為依據，其用途、性質、建筑面積以房屋所有權證為準。如與實際不符的，按《某市中華東路棚戶區改造項目被征收房屋的權屬、功能、面積確認原則》確認。
(二)被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市人民政府，按照本征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，證據保全后拆除。
?。ㄈ┮蚋鞣N原因未到房屋產權登記部門辦理住改非房屋變更登記手續的，房屋功能認定及補償安置依據《某市中華東路棚戶區改造項目住改非房屋認定處理辦法》確認并補償安置。
五、評估機構的選定及評估報告使用
根據《貴州省國有土地上房屋征收評估機構選定辦法（暫行）》，對被征收房屋價值的評估，應當委托具有三級及以上房地產評估資質的評估機構。評估機構由被征收人在市房地產行政主管部門公示的評估機構中協商選定。房屋所在地的街道辦事處協助房屋征收部門組織被征收人在規定期限內協商選定評估機構。半數以上被征收人共同選擇一家評估機構的，視為協商選定成功；協商不成的，房屋征收部門根據被征收人所選評估機構得票數按從高到低的順序推薦3家評估機構，邀請被征收人代表、街道辦事處、基層組織代表參與，采取公開抽簽方式選定評估機構，并請公證機構對抽簽過程與結果進行現場公證。
房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶初步評估結果，房屋征收部門將分戶初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示，公示期限為7日。公示期間，房地產價格評估機構安排注冊房地產估價師對分戶初步評估結果進行現場說明解釋。公示期滿后，房屋征收部門向被征收人送達分戶評估報告。送達采取由街道辦事處親自送達、公證送達等方式進行，送達時間即為報告收到時間。
被征收人或征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
六、簽約期限
自分戶評估結果公示期滿之日起120天。
七、被征收房屋的價值確定
被征收房屋的房地產價值，由具有相應資質的評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。
八、房屋價值補償
(一)單位自管產
機關、事業單位、企業非住宅公有房屋原則上進行房地產價值評估后掛帳停息。房屋裝修補償費、附屬設施補助費、搬遷費等按相關規定進行貨幣補償。房屋產權單位負責搬遷工作，在規定期限內騰空房屋并交付拆除。
單位自管產的承租人符合購買經濟適用住房或廉租住房條件的，可申請購買經濟適用住房或廉租住房。
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公房直管產原則上采取等價值異地安置方式，征收人與被征收人按照被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值結清差價，由被征收人負責做好承租人的搬遷工作。對公房的隨房空地、煤棚等附屬設施及非住宅一律按市場評估價采取掛帳停息。
（三）私產
1、貨幣補償
被征收人選擇貨幣補償的，由征收人按原房評估價值對被征收人一次性給予貨幣補償。對享受城市最低生活保障待遇，且僅有一處住宅房屋的被征收人，其住宅套內建筑面積小于45平方米的，經公示無異議后，對不足45平方米的部分，另按照原房評估單價的30%給予補助。
征收個人住宅，被征收人選擇貨幣補償且符合購買經濟適用住房或廉租住房條件的，可申請購買經濟適用住房或廉租住房。
2、產權調換
（1）住宅產權調換
住宅用房按被征收房屋套內建筑面積進行調換，產權調換房按被征收房屋套內建筑面積靠檔選擇。產權調換房與被征收房屋套內建筑面積相同部分不補差價，產權調換房超過被征收房屋套內建筑面積的部分按市場價結算。
征收人在平等路片區、原三建司、油脂廠等地塊修建安置房進行安置。安置房的圖表等詳細資料將在征收范圍內進行公示。安置房區位、棟號、樓層、戶型等按照先簽約先選房的原則確定。
?、賹ο硎艹鞘凶畹蜕畋Ｕ洗觯覂H有一處住宅房屋的被征收人，其住宅套內建筑面積小于45平方米的，經公示無異議后，按住宅套內建筑面積45平方米給予安置。
?、谝艳k理市場準入證的房改房， 按照全產權房屋補償安置。因各種原因未完善房改手續的房改房，被征收人須在公告規定的期限內到房改部門完善補交土地收益金等相關手續，取得房改房市場準入證后，按照全產權房屋補償安置。如因歷史原因不能完善房改手續的房改房選擇產權調換的，按被征收房屋評估價值的10%比例補交相關費用后，按照全產權房屋補償安置。
③因火災等原因造成房屋部分滅失的，由被征收人向征收人按照被征收同區域、同結構、同用途的地上建筑物的評估價值補足款項后，按相關規定予以補償安置。
?。?）營業用房產權調換
?、傺刂腥A東路主干道路的營業用房原則上在中華東路主干道區域內進行產權調換，在被征收營業用房建筑面積內不補差價，產權調換營業用房建筑面積按被征收營業用房建筑面積靠檔選擇，超出被征收營業用房建筑面積按建成的營業用房的市場評估價格進行結算。沿主干道路的營業用房選擇異地產權調換的，按照等價值原則進行補償安置。
②小街小巷的營業用房選擇產權調換的在原區域選擇小街小巷產權調換，在被征收營業用房建筑面積內不補價差。
（3）選擇原區域產權調換的，在被征收房屋原套內建筑面積內由征收人辦理產權調換房屋的產權手續，并承擔產權調換房屋的物業專項維修基金。還房超出原征收房屋套內建筑面積部分的相關稅費由被征收人承擔。選擇異地產權調換的在等值安置套內建筑面積內由征收人辦理產權調換房屋的產權手續，并承擔產權調換房屋的物業專項維修基金。還房超出等值安置套內建筑面積的相關稅費由被征收人承擔。
九、非住宅停產停業損失補償
（一）被征收房屋符合以下條件的，給予停產停業損失補償。
被征收房屋是合法建筑，房屋所有權證登記的用途為非住宅，且被征收人有合法、有效的營業執照、稅務登記證，在房屋征收公告發布前持續經營，因征收房屋造成停產停業損失的。
?。ǘ┓亲≌洜I性損失補償標準：
非住宅經營性損失補償每月按被征收房屋評估價值的1.5‰補償。被征收人選擇貨幣補償的，一次性計發6個月的經營性損失補償；被征收人選擇產權調換且自行過渡的，按過渡期限逐月計發經營性損失補償。過渡期限為被征收人自簽訂《房屋征收補償安置協議》后搬遷交房之日起至提供產權調換房止，另順延三個月（用于裝修、搬家等）。
（三）被征收人能夠提供向社會保險經辦機構繳納社會保險費憑證的，按我市每人每月最低工資標準930元。一次性發放6個月的職工失業補助。即職工失業補助=用工人數×最低月工資標準×6個月
十、裝修及設施補償
按照《中華東路棚戶區（一期）裝修及設施補償表》計算裝修及設施補償費，征收當事人雙方協商不成或裝修缺項、大型設施、設備搬遷等問題有異議的，由征收人與被征收人共同委托有資質的評估機構評估確定補償價格（裝修及設施補償表附后）。
裝修及設施補償費由征收人一次性發給被征收人，涉及水、電、有線電視、電話、寬帶等費用，由被征收人在領取補償款前自行繳清，設施遷移及費用由被征收人自理。
十一、搬遷費、臨時安置過渡費及過渡期限
符合安置條件的搬遷費、臨時安置過渡費按下列標準計發：
（一）搬遷費按被征收人原房建筑面積計算，住宅按照8元/平方米計發，非住宅按照10元/平方米計發。選擇貨幣補償的發放一次搬遷補助費；選擇產權調換的發放兩次搬遷補助費。如住宅面積不足45平方米的按照45平方米的標準計發。
?。ǘ┊a權調換臨時安置過渡費：產權調換房安置產生過渡的，由被征收人自行過渡，按照被征收房屋建筑面積計算，如住宅面積不足45平方米的按照45平方米標準計發，住宅按照6元/平方米計發。
?。ㄈ┻^渡期限：被征收人實行自行過渡，征收人按照相關規定發放臨時安置補助費，過渡期限為被征收人自簽訂《房屋征收補償安置協議》后搬遷交房之日起計至提供產權調換房止，另順延三個月（用于裝修、搬家等）。產權調換房為多層（步梯樓）的，過渡期限為18個月，產權調換房為小高層（電梯樓）的，過渡期限為24個月，產權調換房為高層（電梯樓）的，過渡期限為36個月，因產權調換導致被征收人超期過渡的，從超期之日起雙倍發放過渡費。
十二、對私有住宅征收的獎勵
被征收人在征收簽約期限內簽約的，征收人按下列方式對被征收人給予獎勵。
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1、選擇貨幣補償的被征收人在征收簽約期限的50日內（含50日）簽約的，作如下獎勵：
?。?）被征收房屋價值在1萬元以上（含1萬元）至10萬元以內（含10萬元）的，一次性獎勵2萬元；
?。?）被征收房屋價值在10萬元以上至30萬元以內（含30萬元）的，一次性獎勵5萬元；
（3）被征收房屋價值在30萬元以上至50萬元以內（含50萬元）的，一次性獎勵8萬元；
(4) 被征收房屋價值在50萬元以上至100萬元以內（含100萬元）的，一次性獎勵15萬元；
(5) 被征收房屋價值在100萬元以上的，一次性獎勵20萬元。
2、選擇貨幣補償的被征收人在征收簽約期限的50日至90日（含90日）簽約的，作如下獎勵：
?。?）被征收房屋價值在1萬元以上（含1萬元）至10萬元以內（含10萬元）的，一次性獎勵1萬元；
?。?）被征收房屋價值在10萬元以上至30萬元以內（含30萬元）的，一次性獎勵3萬元；
?。?）被征收房屋價值在30萬元以上至50萬元以內（含50萬元）的，一次性獎勵4萬元；
(4)被征收房屋價值在50萬元以上至100萬元以內（含100萬元）的，一次性獎勵8萬元；
(5) 被征收房屋價值在100萬元以上的，一次性獎勵10萬元。
3、選擇貨幣補償的被征收人在征收簽約期限的90日至120日（含120日）簽約的，作如下獎勵：
?。?）被征收房屋價值在1萬元以上（含1萬元）至10萬元以內（含10萬元）的，一次性獎勵5000元；
（2）被征收房屋價值在10萬元以上至30萬元以內（含30萬元）的，一次性獎勵1萬元；
?。?）被征收房屋價值在30萬元以上至50萬元以內（含50萬元）的，一次性獎勵2萬元；
(4) 被征收房屋價值在50萬元以上至100萬元以內（含100萬元）的，一次性獎勵3萬元；
(5) 被征收房屋價值在100萬元以上的，一次性獎勵6萬元。
（二）產權調換
1、原區域產權調換
選擇原區域產權調換房按被征收房屋套內建筑面積進行調換，產權調換房按被征收房屋套內建筑面積靠檔選擇。產權調換房與被征收房屋套內建筑面積相同部分不補差價，產權調換房超過被征收房屋套內建筑面積的部分按市場價結算。
2、異地產權調換
選擇異地產權調換的按照等價值原則給予調換。
十三、私有房屋的簽約獎勵和搬遷獎勵
被征收人在征收簽約期限內簽約、搬家的，征收人對被征收人給予一次性獎勵。
(一)被征收人在征收簽約期限的50日（含50日）內簽約的，簽約獎勵每戶10000元，搬家交房獎勵20000元，臨時安置過渡費標準上浮70%計發。按協議規定提前一天搬遷的，獎勵2000元，提前兩天搬遷的，獎勵4000元，以此類推，最高獎勵20000元。
（二）被征收人在征收簽約期限的50日至90日（含90日）內簽約的，簽約獎勵每戶5000元，搬家交房獎勵10000元，臨時安置過渡費標準上浮40%計發。按協議規定提前一天搬遷的，獎勵1000元，提前兩天搬遷的，獎勵2000元，以此類推，最高獎勵10000元。
（三）被征收人在征收簽約期限的90日至120日（含120日）內簽約的，簽約獎勵每戶2000元，搬家交房獎勵5000元，臨時安置過渡費標準上浮10%計發。按協議規定提前一天搬遷的，獎勵500元，提前兩天搬遷的，獎勵1000元，以此類推，最高獎勵5000元。
超過征收簽約期限簽約的，不再享受以上獎勵。
十四、在規定簽約期限內未簽約的，一律不予補助和獎勵。
十五、房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
十六、本方案只適用某市中華東路棚戶區（一期）綜合開發項目征收。
十七、本方案由某市住房和城鄉建設局和某市中華東路棚戶區（一期）綜合開發領導小組負責解釋。
十八、本方案未盡事宜，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關規定執行。
十九、集體土地上的房屋征收
根據《貴州省土地管理條例》、《某市人民政府令》第42號文件精神，結合征收地塊實際，按下列方式安置補償：
?。ㄒ唬┓课莸挠猛?、面積及土地以房屋權屬登記證書載明的用途、面積為準。未辦理權屬證書或權屬證書載明的用途、面積與實際不一致的，由辦事處予以確認。
?。ǘ榻鉀Q失地農民的生存發展，前進村失地農民按戶均30平方米營業用房安置（原已確認為營業用房的按相關規定安置）。價格按開發成本價結算，實行“統一管理、按股分紅”由前進村統一管理、出租。失地農戶數由辦事處核實公示無異議后統一辦理。
（三）合法的住宅建筑按原房套內建筑面積還房安置，不補差價，超過原房面積部分按市場價結算。
無合法手續的住宅建筑，按安置對象人均35平方米還房安置。被征收房屋面積小于人均35平方米的，不足人均35平方米的部分按開發成本價結算，安置房屋超過人均35平方米面積的部分按市場價結算；被征收房屋面積大于人均35平方米的，對原房面積超過人均35平方米的部分，按地上住宅建筑的市場評估價進行補助，安置房屋超過人均35平方米的部分按市場價結算；
?。ㄋ模╇S房空地、集體道路和空地原則上按本地段征地價征收。若隨房空地選擇按公布的國有劃撥性質評估價進行補償的，安置房按國有劃撥性質進行安置。
?。ㄎ澹┌峒屹M、過渡費、裝修補償、簽約獎勵、搬家獎勵，參照本方案相關條款辦理。