靜安離婚房產律師講離婚時怎么分割房產 房產分割原則

　　靜安離婚房產律師 房產價值比較大，而且銀行貸款利息又高，所以出現了多個人合伙買房，房產登記在多人名下的現象。眾所周知，房產證是具有物權憑證效力的，因此房產證上有第三人的名字，不論是如何辦理的產權登記，都視為其對房產擁有權力。如果一房產登記在夫妻和他人名下，離婚怎么處理呢？結合本站律師多年的辦案經驗，實踐中法院一般采取如下措施：（1）對該房屋的分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

　　最高人民法院在相關問答中已經規定，“對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。離婚訴訟涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止離婚訴訟后，離婚訴訟的夫妻及家庭成員均不提起訴訟對房屋進行確權和分割，法院可向當事人釋明不起訴對房屋進行確權分割的法律后果，征詢其對家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意見。如果當事人同意在該案中不主張人民法院對該房屋進行繼續分割的，則案件恢復審理；如當事人堅持分割，則法院可限定其向法院提起訴訟的期限，逾期則告知當事人另案處理，離婚訴訟恢復。”

　　如果產權證上有子女的姓名，且子女未成年，則法院可以直接處理。但是，子女份額部分，父母不能分割處理；如果子女均已成年，具有完全民事行為能力，法院不能對此房產直接處理。需告之當事人，另案進行析產訴訟，將子女和父母的份額區分清楚后，再進行分割處理。

　　離婚時房屋的分割原則(一)

　　房屋按我國的現實情況可分為：商品房、房改房、承租的公房、拆遷房、宅基地等種類，房屋的分割主要有以下幾個原則：

　　一、一方婚前購買的房屋，產權證登記在一個名下的房產歸產權登記人所有。

　　（1）婚前一方購買、產權證在婚后取得歸個人所有。

　　（2）婚前一方支付首付、婚后以夫妻名義共同清償貸款，房屋為個人財產?；楹笠苑蚱廾x共同清償貸款，不改變該房屋為個人財產的性質，但對已歸還的貸款中另一方以個人財產清償的部分，應當全部返還；以夫妻共同財產清償的部分，應當返還其中的一半。

　　（3）產權在一方名下，但投入有債務的應當返還。產權證登記在一方名下，但另一方有證據證明在婚前購房時也有出資的，在離婚分割財產時，該房屋為產權登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務。但對首期款和已歸還的貸款中屬于另一方出資和清償的部分，應當予以返還。

　?。?）有證據證明一方婚前購買的房屋是基于雙方協商，并為共同所有的是夫妻共同財產。

　　（5）農村自建房酌情考慮。離婚時尚未取得產權證的農村自建房，離婚時可以根據實際情況判決由一方使用，由此產生的權利和義務由該方享有和承擔。

　　二、婚前承租房買賣的處理原則

　　（1）婚前由一方承租，婚后以個人財產購買的房改房，原則歸個人。但人民法院也會依據案件情況酌情處理。

　?。?）婚前由一方承租，婚后以共同財產購買的房改房，依據《婚姻法司法解釋（二）》第19條的規定：“由一方婚前承租、婚后共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一人名下的，應當認定為夫妻共同財產依法分割。”

　　三、承租公房使用權的分割原則

　?。?）依最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規定：“符合以下九種情況的離婚時雙方都可以承租：1、婚前一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位的職工的；3、一方婚前借款投資建房取和的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交回另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；9、其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。離婚后，均可承租。

　　對夫妻雙方均可承租的公房，人民法院判決是時會依照1、照顧撫養子女的一方；2、男女雙方在同等條件下，照顧女方；3、照顧殘疾或生活困難的一方；4、照顧無過錯一方的原則處理。繼續承租的一方對另一方應當給予適當的經濟補償。

　?。?）承租的房屋可以隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住。如果夫妻雙方均可承租的公房能隔開分室居住使用的，可由雙方分輥租??；對可以另調房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

　?。?）住房困難的可以暫住兩年。在離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

　　四、婚后共同購買房屋的處理原則

　　1、按揭貸款所購買的房屋，離婚時尚未付清房款，未取得房產證的如何分割？

　　有兩種方案：一是不作為夫妻共同財產進行分割，待有產權證后再處理；另一種是按已經交付的部分和增值部分平均分割，得房一方給予對方補償，自己繼續還貸。

　　2、當事人婚后購買的房屋，離婚時雙方都要房的，按競價原則處理。離婚時法院按以下情形分別處理：（1）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，準許競價。（2）一方主張房屋所有權的，由評估機構市場價格對房屋進行評估，取得房屋一方給予另一方相應的補償。（3）雙方均不主張房屋居住權的，拍賣后所得價款均分。

　　5、父母為子女購房的處理原則

　　當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　6、經濟適用房的處分原則

　　經濟適用房的價格雙方達成協議的，取得房屋一方給予對方相應的補償。雙方無法達成協議的，應當在評估確定市場價的基礎上，依照顧女方的原則判決房產歸屬，以市場價減去需補交的房屋差價及稅費后的價格為補償另一方的基數。

　　7、拆遷安置房的認定原則  　靜安離婚房產律師 

　　（1）被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，拆遷安置房所有權屬于原被拆遷房屋承租人。由一方婚前承租、婚后共同財產購買的房屋，房屋權屬登記在一人名下，應當認定為夫妻共同財產依法分割。

　　（2）拆遷房是夫妻一方在婚前取得，為個人財產。

　?。?）拆遷房是夫妻一方在婚后取得，差價為夫妻共同財產結算的為夫妻共同財產。

　?。?）拆遷房是夫妻一方父母的財產，婚后拆遷，差價為夫妻共同財產結算的為夫妻共同財產。

　?。?）夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后該房拆遷，應認定為夫妻共同財產。

　　（6）因共同安置人的共居權取得的拆遷安置房，不屬于夫妻共同財產。