承租人未放棄優(yōu)先承租權(quán),房東就把房子租出去了

　　《中華人民共和國民法典》

　　第五百七十七條　上海房屋糾紛律師 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　第五百八十三條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第五百八十四條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　第七百三十四條　租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但是租賃期限為不定期。

　　租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

　　第五條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　　（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

　?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

　　當(dāng)然，對于優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)界定在司法實(shí)踐中爭議比較大，例如（2015）佛中法民三終字第1207號民事判決書認(rèn)為：優(yōu)先承租權(quán)僅僅是一種優(yōu)先締約請求權(quán)，這種權(quán)利既不是物權(quán)，也不是形成權(quán)，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為約定產(chǎn)生的債權(quán)性權(quán)利，僅具有債權(quán)效力，并無物權(quán)效力，該權(quán)利不具備對抗出租人物權(quán)請求權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，即優(yōu)先承租權(quán)不能對抗第三人。

　　權(quán)利性質(zhì)的界定在某種程度上又決定著權(quán)利的行使方式。我們可以考慮通過合同約定來界定優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)以及行使方式。按照之前的裁判文書，例如（2013）青民一初字第2343號民事判決書認(rèn)為：“優(yōu)先承租權(quán)雖然沒有法律明文規(guī)定，但符合我國合同法規(guī)定的意思自治原則，也不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，對此，應(yīng)當(dāng)對合同當(dāng)事人約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護(hù)。”可以給予我們一定的啟示，即通過合同約定來確定優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，行使方式以及責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容。

　　接下來的問題就是優(yōu)先承租權(quán)的行使條件為何？按照《民法典》的規(guī)定，不外乎兩個：其一，租賃期限屆滿；其二，以同等條件承租。這其中最容易發(fā)生糾紛就是對于“同等條件”的認(rèn)定，（2015）佛中法民三終字第1207號民事判決書認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”的核心內(nèi)容應(yīng)包括租賃標(biāo)的的特定性、同一性。（2014）鄂宜昌中民二終字第00050號判決書認(rèn)為，這里的同等條件首先應(yīng)當(dāng)是價格條件相等。此外，如果存在對出租人的利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的、較為嚴(yán)重影響的條件，也應(yīng)當(dāng)視為同等條件的范疇。

　　最后要解決的就是承租人的優(yōu)先承租權(quán)如何行使的問題。優(yōu)先承租權(quán)的行使與其權(quán)利定性密切相關(guān)。但是無論如何定性，承租人獲知出租人繼續(xù)出租的意愿和租賃條件，均是承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的前提。至于在現(xiàn)實(shí)之中如何操作，并無可依據(jù)的規(guī)范。在這種情況下，最好的辦法就是在訂立租賃合同的時候就明確約定優(yōu)先承租權(quán)的行使方式，行使程序以及責(zé)任承擔(dān)。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中，出租人往往處于強(qiáng)勢地位，承租人難以獲得租賃合同的制定權(quán)，在這種情況下，承租人可以在租賃合同屆滿前，主動向出租人以書面的形式提出優(yōu)先承租權(quán)的請求。

　　基本案情
 

　　2011年9月1日，陳某與A公司簽訂《租賃合同》，陳某租賃A公司位于某生活廣場二樓8109號場地經(jīng)營商鋪，合同期限為一年，合同約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。合同到期后陳某與A公司續(xù)訂合同至2014年8月31日。2013年8月30日雙方又協(xié)商簽訂《租賃合同》，租賃A公司二樓8802號場地經(jīng)營商鋪，租賃期間為一年。經(jīng)營期間陳某雇傭木門店為其裝修8109號、8802號場地支付裝修款108萬元。合同到期后A公司未與陳某續(xù)訂合同，將陳某經(jīng)營的兩處門店租給他人，并將門店內(nèi)裝飾裝修物強(qiáng)行拆除，店內(nèi)物品騰空。拆除前陳某申請公證處對兩處門店存放物品進(jìn)行了公證。后陳某以A公司損害其優(yōu)先承租權(quán)為由將其訴至法院，要求其賠償貨款及裝修的損失。但A公司認(rèn)為，合同約定“本合同解除或終止后，乙方展地、展位的全部裝修歸甲方所有，甲方無須為此支付任何費(fèi)用。乙方不得拆除、破壞”，“本合同解除或終止后，乙方應(yīng)于解除或終止之日前三日內(nèi)，將乙方展位內(nèi)物品全部撤出展位；如乙方未按上述期限撤出場地，則甲方有權(quán)騰空展位及處理其相關(guān)物品，乙方無權(quán)因此向甲方主張任何費(fèi)用或損失”因此A公司無需向陳某賠償損失。

　　二、法院判決 上海房屋糾紛律師

　　一審法院：陳某于2011年租賃A公司8019號場地經(jīng)營商鋪至2013年，同年又租賃了8802號場地擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，基于合同續(xù)訂的前提，陳某投入了大量的資金對8019、8802號場地進(jìn)行了裝飾裝修。雖合同約定租賃期間為一年，從陳某投入的裝飾裝修資金可推定其真實(shí)意思并非一年。合同約定的期間屆滿后，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用和公平的原則保護(hù)陳某的優(yōu)先承租權(quán)。A公司未與陳某續(xù)訂合同，依據(jù)其提供的格式條款，將陳某的裝飾裝修物拆除、場地內(nèi)的物品騰空，侵犯了陳某的合法權(quán)益，造成的合理損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。陳某要求A公司賠償部分貨物及裝飾裝修損失的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。

　　二審法院：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律并無不當(dāng)。

　　再審法院：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。