上海合同律師整理最新關于合同解除的相關法律問題

　　理解合同的解除要著重注意以下四點：

　　一、 被解除的合同按照司法實踐需成立生效，但最高人民法院的司法解釋有所突破，未生效合同也可以解除。

　　傳統理論認為合同之解除，應于合同成立生效后而當事人履行完畢之前

　　，由于合同成立生效前，并不發生當事人負擔合同所生之給付義務，當事人自無必要行使解除權使合同效力歸于消滅，此時僅發生當事人可『撤回』其意思表示而已。相反的，若合同已經雙方當事人履行完畢，此時合同所生之權利義務已因履行而終止，自無發生解除合同之可能。

　　上述觀點在成立的時候，合同只有有效和無效兩種情況，沒有出現未生效合同的概念，隨著未生效合同概念的提出和正式確立，這種觀點已經被突破，《最高人民法院關于審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定（一）》（以下簡稱《若干規定》）第5條規定：“外商投資企業股權轉讓合同成立后，轉讓方和外商投資企業不履行報批義務，經受讓方催告后在合理的期限內仍未履行，受讓方請求解除合同并由轉讓方返還其已支付的轉讓款、賠償因未履行報批義務而造成的實際損失的，人民法院應予支持。”第6條規定：“外商投資企業股權轉讓合同成立后，轉讓方和外商投資企業不履行報批義務，受讓方以轉讓方為被告、以外商投資企業為第三人提起訴訟，請求轉讓方與外商投資企業在一定期限內共同履行報批義務的，人民法院應予支持。受讓方同時請求在轉讓方和外商投資企業于生效判決確定的期限內不履行報批義務時自行報批的，人民法院應予支持。轉讓方和外商投資企業拒不根據人民法院生效判決確定的期限履行報批義務，受讓方另行起訴，請求解除合同并賠償損失的，人民法院應予支持。賠償損失的范圍可以包括股權的差價損失、股權收益及其他合理損失。”第8條規定：“外商投資企業股權轉讓合同約定受讓方支付轉讓款后轉讓方才辦理報批手續，受讓方未支付股權轉讓款，經轉讓方催告后在合理的期限內仍未履行，轉讓方請求解除合同并賠償因遲延履行而造成的實際損失的，人民法院應予支持。”，首先，外商投資企業股權轉讓合同成立以后沒有批準之前屬于未生效合同，按照傳統的理論如果接觸只能對生效合同的話，那么未生效合同是不能解除的，但最高法的司法解釋卻規定了可以解除。

　　如果和同部分有效、部分無效或者未生效，可以解除嗎？怎樣解除？這種情況就要做具體分析：

　　第一，尚未生效的合同或條款和已經生效的合同或條款若各自獨立，一方當事人違反了尚未生效部分的合同或條款，相對人只能據此解除該部分的合同或條款，解除的效力不及于已經生效的合同或條款；一方當事人違反了已經生效的合同或條款，相對人只能據此解除該部分合同或條款，解除的效力不及于尚未生效部分的合同或條款。

　　若尚未生效的合同或條款和已經生效的合同或條款的關系屬于：“一份合同的效力，依附于另一份合同的效力”，則應貫徹主合同或條款被解除的，依附性合同或條款則當然解除，而已生效的依附性合同或條款被解除時，尚未生效的主合同或條款并不必然被解除。

　　第二，若尚未生效的合同或條款和已生效的合同或條款密切結合且不可分割，解除任何部分的合同或條款，都會使其他部分的合同或條款失去存續價值或無法獨立存續。于此情形下，一方當事人違反尚未生效的合同或條款所產生的義務時，相對人有權解除合同的全部；一方當事人違反已生效合同或條款所產生的義務時，相對人亦有權解除合同的全部。例如：銀行的資產包就屬于這種情況，在資產包里有的資產實些、有的虛些，組合在一起，所以，資產包一旦形成，即具有不可分割的性質，否則，上述合理性即被打破。故，銀行資產打包所涉債權和實物資產，當屬一個有機整體，不可分割。資產包整體買進，合同解除時也應當整體解除，資產整體返還。

　　二、解除合同需要具備一定的條件。

　　因合同之解除關系到交易秩序與當事人間之利益，當事人并非可任意解除合同，需于具備解除條件時方可。解除條件可分為法定解除權與約定解除權。前者系指法律直接規定于法定情況下當事人得享有合同解除權；后者系指當事人可透過事前約定解除權發生條件或事后由雙方協議解除合同。關于這一點，我們下面做詳細解釋。

　　三、解除行為

　　具備合同解除條件僅為得解除合同之前提要件，合同并非當然解除，仍須透過解除權人行使解除權的行為，方使合同的效力歸于消滅。

　　解除權于性質上為形成權，即合同的解除在解除通知送達違約方時即發生法律效力，不需要對方的同意，所以，為免法律效力長期處于不穩定之狀態，合同法為解除權規定了行使的時間限制，即『除斥期間』之規定。合同法第九十五條規定：法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

　　四、解除合同的后果

　　合同解除以后，合同的權利義務被消滅，只保留了合同中結算和清理條款的效力，“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”合同解除導致合同關系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現為違約責任，而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任。依據最新的司法判例，合同解除以后不再適用定金罰則和違約責任條款，這一點我們下面專門做說明。

　　下面我們說說合同解除的條件，解除合同的條件可以分為『約定解除』和『法定解除』兩種，其中『約定解除』又可分為『協議解除』和『約定解除條件』兩種類型。下面做詳細的說明：

　　一、約定解除

　　合同法第九十三條規定：『當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。』基于此，約定解除又分為兩種：

　　（一）協議解除

　　協議解除系指于合同成立生效后，尚未履行完成前，雙方當事人自愿解除合同。一旦該解除合同之協議成立并生效，即可發生解除合同之效力。

　　（二） 約定解除條件

　　合同法第九十三條第二項規定：『當事人可以約定一方解除合同的條件。』若合同成立生效后，債務人履行其債務之前，發生約定的解除條件，合同當事人即取得解除合同之權利。

　　約定解除條件與附解除條件的合同不同，如前所述。附解除條件之合同，于解除條件生效時自動向將來失其效力，無須當事人任何意思表示。約定解除條件的合同在約定解除條件成就時取得僅僅是解除權，還需要通過解除行為才能達到解除的效力。

　　最后，解除合同如果屬于格式合同，還有看解除條款是否公平，若該條款條款是為免除提供者責任、加重對方責任或排除對方主要權利者，該條款應無效。若對該條款的理解發生爭議，應按照『通常理解』予以解釋，若有兩種以上解釋者，應當做出不利于提供方之解釋，若格式合同與非格式合同不一致者，應當采用非格式合同條款。

　　合同法規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

　　先說說什么是不可抗力，不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，并且必須因不可抗力致使不能實現合同目的方能行駛解除權。所謂合同目的是指當事人締結合同時所欲達成之目的，例如買賣合同中，出賣人的合同目的是為獲得價金，而買受人的目的是為取得買賣標的物之所有權；租賃合同中，出租人的合同目的是獲得租金，而承租人之目的是取得使用收益該標的物的權利。必須該不可抗力事件導致不能實現合同之目的，例如因洪水沖毀房屋導致房屋承租人無法繼續使用收益該房屋時，承租人方可行使法定解約權以終止該合同關系。即使發生不可抗力當事人可以解除合同，但是不意味著當事人可以完全免除責任，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。至于是否屬于不可抗力合同雙方的看法也經常不同，一方認為屬于不可抗力而通知另一方解除，另一方則以不構成不可抗力應屬違約為由提起訴訟，所以最好事先對不可抗力的種類和內容作出具體、明確的約定。另外注意的一點是，發生不可抗力需要解除合同必須及時通知另一方，不可抗力不能自動解除合同。

　　（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

　　第二條說的是預期違約，一般稱之為因預期違約而產生的法定解除權。債務人需明確表示或者以行為表明不履行債務，且債務人不履行并無正當之的理由。預期違約又可區分為明示預期違約與默示預期違約兩種類型。

　　明示預期違約是指于合同履行期到來之前，債務人無正當理由向債權人明確表示將不履行合同的主要義務；默示預期違約系指于合同履行到來之前，債權人有明確證據證明債務人將不履行或不能履行合同，而債務人就此不愿意提供必要的擔保以保證其履行。

　　（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

　　所謂遲延履行在廣義上包含債務人之給付遲延與債權人之受領遲延，不過此處應僅指給付遲延。構成遲延履行的條件有三點：1、債務人有履約能力，2、未按期完成履約行為，3、未完成履約債務人有過錯。

　　其次，本款所規范當事人遲延履行的債務，需限于主要債務。所謂主要債務，系指于合同規定中具有重要地位、決定合同性質之合同義務，主要債務之不履行將導致合同根本沒有履行、合同目的根本沒有實現。

　　此外，債務人遲延履行主要債務時，債權人需催告其履行而債務人于合理期限內仍未履行者，債權人方取得法定解約權。催告為需相對人之單方行為，不需要另一方同意，僅為意思通知。催告后需給予債務人一段『合理期限』履行其給付義務，何謂合理期限合同法中并未明文規定，原則上若催告時雙方對延長履行之期限有合意，則以該期限為合理期限；若雙方并未就期限合意，則需根據合同性質、交易習慣與當事人之目的等多方因素加以考量，此時法院的裁量就顯得相當重要。當然，于催告后合理期限內，債權人有權要求債務人賠償遲延履行的損失，但不能解除合同。

　　（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

　　合同目的是簽訂、履行合同的根本原因，如果一方違約致使合同目的無法達到，那么，再履行合同就沒有了意義，所以法律賦予了另一方合同解除權，這說明了合同目的在簽訂合同是的重要性。司法實踐中的關鍵是看違約行為是否導致了合同目的無法實現，以及對合同目的是否能夠實現的判斷，例如：買方自外國購買一批預計于圣誕節出售之火雞，但因賣方給付之遲延，致使無法于圣誕節之前交付，此時買方即可以對方遲延履行交付導致不能實現合同之目的為由解除該買賣契約，再例如：賣方所提交的貨物質量不合格，只占全部貨物的8%，可以判定違約部分價值不高，并未實際影響買方轉賣牟利的目的，所以買方可以要求違約賠償，但不能解除合同。

　　此外，“其它違約行為”則包含了履行遲延以外其它債務不履行的類型，如給付不能、不完全給付等等，只要該違約行為造成無法實現合同之目的的，對方當事人即可根據本款規定行使法定解約權。

　　最后，由本款規定反推，若債務不履行的行為并未造成不能實現合同之目的，則債權人僅得依違約責任主張損害賠償，而不能取得法定解除合同之權利。

　　（五）法律規定的其他情形。

　　下面我們說說合同解除的后果。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”合同解除的后果是導致合同關系歸于消滅。合同解除的后果主要是四項：

　　（1） 合同尚未履行的，終止履行

　　（2） 合同已履行的，要求恢復原狀

　　合同已經履行者，則需根據履行情況和合同性質決定其法律效果可以要求恢復原狀。由此可知，合同法對于解除合同是否要求一定恢復原狀不做明確規定。有的合同，例如買賣合同、贈與合同等等；可以要求恢復原狀，有的合同，例如秘密技術轉讓合同，在履行完畢以后，即使解除解除合同也無法恢復原狀，此時應采取其它補救措施。

　　（3） 合同已履行的，采取其它補救措施

　　發生此種情形包含二種情況：其一因合同之性質導致解除合同僅能向將來發生效力；其二是當事人事前或事后對合同解除達成協議。

　　因合同性質導致該解除僅能向將來發生效力的，多半發生于繼續性合同關系中，即該合同的履行并非一次完結，而系需于一定時間內持續進行方可，例如租賃合同、雇傭合同等。此種繼續性合同若解除后發生溯及效力，對當事人雙方均無益處，且欲完全恢復至締約前之狀態亦屬困難，故法律對繼續性之合同關系多規定其解除無溯及的效力，此時可以要求對方減少價金或請求不當得利之返還。

　　所謂當事人事前對合同解除的后果達成協議，即合同法第九十八條規定：合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。至于當事人解除合同后達成新的解除協議，自然以當事人的新協議為準。

　　我們可以做一下總結，對于一次給付即完成之合同，僅能恢復原狀，對于繼續性合同與因合同之履行情況不適合恢復原狀者，僅能采取其它補救措施。

　　（四） 解除合同后的損害賠償問題。

　　合同法規定解除合同時可以請求賠償損害，以下將區分不同合同解除之情況討論其與損害賠償請求權間之關系：

　　（1） 協議解除合同

　　協議解除合同的情形，當事人的解除協議中應已包含合同解除后當事人間如何填補損害，此時不需要損害賠償。

　　（2） 因不可抗力解除合同 上海合同糾紛律師

　　因不可抗力解除合同時，雙方當事人因無可歸責的事由，原則上無損害賠償之問題。如果不可抗力發生后當事人沒有采取補救措施以防止損害擴大，對方當事人得就擴大的損失可以請求賠償損害。

　　（3） 因一方違約而解除合同

　　因一方違約而解除合同可以同時要求損害賠償。對于損害賠償要注意以下問題：

　　（一）堅持可預見性規則

　　所謂可預見性原則，又稱應當預見規則，是指違約方承擔的損害賠償責任，其范圍不應超過他訂立合同時預見到或者應當預見到的損失的規則。可預見性規則是限制違約損害賠償范圍的一個重要規則。但是，由于該條規定高度的概括性，以致在審判實踐中具體適用該規則時彈性極大，因此需要對此規則的適用進一步深入分析：

　　其一，關于可預見的主體以及判斷標準。鑒于可預見性規則的目的是對完全賠償原則的一種限制，所以，適用可預見規則的主體只能是違約方，預見對象是違約后的損失，可得利益不能超過違約方訂立合同時預見或者應當預見的因其違約而導致的損失。違約人在締結合同時一般不能預見守約人與第三人之間訂立的合同，也不可能知道違約行為導致的對第三方合同相對人造成的各種損害，更不知道守約人利潤盈余等商業秘密。根據可預見規則，只有當違約所造成的損害是可以預見的情況下才能認為損害結果與違約之間具有因果關系，違約人才應承擔期待利益的賠償責任。

　　司法實踐中當“可預見”的損害范圍超越“通常”而有特殊尺度時，應當根據違約人的智識、職業、交易慣例等情況來判斷他是否應當預見。當然，如果一方當事人在訂立合同時已經明確進行了聲明，違約方能夠而且當然可以預見到由于違約會對該特殊聲明造成某種特定的損失，則這種損失必須得到賠償。

　　其二，關于預見范圍問題。在司法實踐中，預見范圍應該根據訂立合同之前各方當事人的相互關系、各方當事人之間的信賴程度、標的物的種類和用途等因素加以確定。”“法院應根據被告在訂約時所知道的情況和事實，根據被告知道或者應當知道哪些事實和情況，從而推定是否預見。”

　　其三，關于預見時間。我國《合同法》第113條將違約方預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失的預見時間明確限定為“訂立合同時”。

　　作為可預見性規則的例外，當違約是由于違約人故意所致時，債務人的責任不以其可預見的損失為限。對此唯一例外的最通常的解釋為，債務人的行為剝奪了其享受限制責任的權利。同時，重大過失視同故意，而且即使不是基于損害對方當事人的動機的拒絕履行，也包括在故意之中。因而，在故意違約及重大過失違約的情況下，債務人須負全部賠償責任。

　　（二）適用防止損失擴大規則

　　減損規則是指一方違反合同后，對方當事人應當采取適當的措施來避免損失擴大。即“損害減損義務”，如果守約方未采取適當措施導致違約損失擴大的，無權就擴大部分的損失要求違約方賠償。

　　（三）可期待利益

　　從司法實踐來分析，違約方造成守約方財產上期待利益損失的情形一般會有以下幾種情況：

　　1、利潤損失。利潤損失的賠償必須具體問題具體分析，不宜一般性地強調利潤損失全部賠償。能夠得到賠償的利潤損失必須是有確鑿證據證明的必然發生的損失或者是守約方必然得到的利益而沒有得到。利潤的產生需要經濟生活中多種因素相互配合，違約方的違約固然是守約方利潤損失的重要因素，但是違約方的違約必須與守約方的損失之間具有合理的因果關系，如果沒有這種因果關系，則這種利潤損失就不是必然發生的，也就不能得到賠償。

　　在利潤損失賠償問題上還必須適用損益相抵原則。如果守約方因為違約方的違約而因此節省了費用，比如因此而減少了人力、物力的投入，這種情況下，如果還對守約方進行全面賠償就不盡合理了，而只能進行損益相抵，如果損益相抵之后，守約方還有損失，這時候才考慮予以進一步的賠償。

　　2、孳息損失。實踐中一般的限制是，天然孳息的賠償應當限定在同一或者近似生產周期之間，而對于后續循環周期，由于循環范圍和循環條件無法確定，也就不予賠償。如母畜死亡時所懷的仔畜，果樹被損壞時所結的幼果等可以得到賠償，而其后的各個生產周期則不再予以考慮。法定孳息是隨著時間推進以原物為基礎按一定比率或一定數量增生的，如利息、租金等。法定孳息的數量和范圍一般都有法律明確的規定，一般來說爭議也較少。

　　合同解除的效力如何，與法律采取何種學說密切相關。學說有直接效果說、間接效果說、折衷說、債務關系轉換說等（參見韓世遠：《中國的履行障害法》，《法律科學研究所年報》Ｎｏ．17，明治學院大學，2001年7月）。所謂直接效果說，是指合同因解除而溯及既往地消滅，尚未履行的債務免于履行，已經履行的部分發生返還請求權的學說（我妻榮：《債權各論》上卷，巖波書店1954年版，第190頁）。可以將我國合同法第九十七條關于“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀……”的規定解釋為采納了直接效果說。依據此說，在不承認物權行為獨立性和無因性的法制下，合同解除又具有溯及既往的效力時，所給付的有體物的返還請求權應是物的返還請求權，基本上屬于所有物的返還請求權，具有物權的性質和效力。

　　此類物的返還（返還財產）請求權是否適用訴訟時效？觀點不一。筆者認為，在我國法未確立取得時效制度的情況下，不宜承認物的返還請求權適用訴訟時效，以免出現下述不妥當的局面：所有權人雖有所有權之名，卻無所有權之實；占有人雖有所有權之實，卻無所有權之名。在我國民法典或者物權法將來規定了取得時效的背景下，可以借鑒德國民法典（第197條第1款、第902條、第924條等）規定的模式，即區分登記所有權與不登記所有權，在不登記所有權場合，所有物返還請求權適用消滅時效；在登記所有權場合，所有物返還請求權則不適用消滅時效。其理由主要為交易安全的需要，蓋登記具有公信力，以登記為確定所有權歸屬的依據，不以占有不動產的事實為準，所以，即使登記簿上記載的所有權人長時期不主張不動產占有的返還，不論占有不動產的人占有的時間多長，不動產所有權都不變化。這就排除了消滅時效適用的余地（崔建遠：《絕對權請求權抑或侵權責任方式？》，《法學》2002年第1期）。

　　據此可知，在合同解除有溯及既往的效力時，受領人基于合同受領不動產并且已經辦理完過戶登記手續的情況下，由辦理注銷登記、給付人重新登記制度解決，不適用訴訟時效；但在已經辦理完注銷登記手續，受領人繼續占有該不動產，給付人一直未重新辦理所有權登記手續，也未主張返還該不動產的占有場合，似乎有適用訴訟時效的余地；在受領人受領該不動產，尚未辦理過戶登記手續的情況下，給付人繼續享有該不動產的所有權，不適用訴訟時效；在動產所有權等其他情況下，適用訴訟時效，即給付人未請求受領人返還給付物達到法定期間，法院便不再保護給付人（詳見崔建遠主編：《合同法》，法律出版社2003年3月第三版，第199—201頁）。

　　此時，訴訟時效期間的起算點自合同解除生效之時（次日）起算。因為于此場合的物的返還請求權自合同解除生效之時成立。在這點上，不同于合同無效情況下物的返還請求權的時效期間的起算點，因為后者是自判決生效時或者判決指定的時間起算。

　　至此，合同解除生效的時間成了重要的問題。按照合同法規定，合同自解除的通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同解除的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定?第九十六條?。在解除權人未請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力的情況下，是否發生合同解除的效力？筆者認為，如果解除權確實已經產生，并具備行使的條件，那么，合同自解除合同的意思表示到達對方當事人時解除，不因對方當事人的異議而受影響。這樣，可以防止違約方故意提出異議阻礙合同的解除。在舉證責任的配置上，應由解除權人舉證其享有解除權并符合解除權行使的條件

　　下面我們說說合同解除以后，違約金和定金條款是否有效的問題。傳統的司法理念堅持，在合同解除時依然要求違約方承擔違約責任或者使用定金罰則，對于這一點，最高人民法院的司法判例對于合同解除能否適用違約條款和定金罰則，發生過變化，我們還是從最高法的案例變化來解讀變化：

　　1．新宇公司訴馮某某商鋪買賣合同糾紛案

　　該案中，法院認定新宇公司在合同約定的期限內未辦理產權過戶手續，已構成違約，但以支付的履行費用過高為由否定了非違約方的繼續履行請求，并允許違約方解除合同。該案中，法院在判決合同解除的同時，判決“新宇公司賠償上訴人馮某某逾期辦理房屋權屬登記過戶手續的違約金及其他經濟損失68萬元”。

　　2．廣州市仙源房地產股份有限公司與廣東中大中鑫投資策劃有限公司、廣州遠興房產有限公司、中國投資集團國際理財有限公司股權轉讓糾紛案

　　該案本身并不是合同解除糾紛，但在最高人民法院再審判決理由中涉及到了違約金與合同解除的關系。該案判決書中載明：“《股權轉讓及項目合作合同》第5條第1款的內容為：若中鑫公司、理財公司不能按約定完成辦理股權轉讓的全部法律手續，視為違約，中鑫公司應無條件退還仙源公司投資款并承擔出資總額每天1％違約金。……根據該違約責任條款，只要中鑫公司違約，就應按每日1％支付違約金，仙源公司還可以要求解除合同，至于是選擇解除合同還是選擇要求繼續履行合同，則是仙源公司的法定權利。”{9}

　　上述兩則案件，合同解除與違約金的關系雖然并未成為案件的爭點，但兩則案件中隱含的判決思路，即：合同解除并不影響違約金的請求。

　　最高人民法院認為：本案合同解除是基于泳臣公司的違約事實而產生的法律后果，解除合同不屬于違約責任方式，而屬于合同違約后的一種補救措施；合同解除后的法律后果不表現為違約責任，而是主要表現為包括不當得利返還和損害賠償的民事責任。法院的判案思路是：該判決理由的基本邏輯如下：(1)違約金責任屬于違約責任，而違約責任以合同關系的存在為前提，故違約金責任以存在合同關系為前提；(2)合同關系因合同解除而消滅；(3)既然合同關系已消滅，合同關系不再存在，是故，違約金責任也不復存在。

　　但是，這個變化最終被否定了，也就是說最高法關于“桂冠電力與泳臣房產房屋買賣合同糾紛案”是一個錯案，依據該案件之后的司法解釋，即《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約條款的，人民法院予以支持 ”

　　但是合同解除以后，定金罰則是否適用該解釋并沒有明確，北京的法院傾向于不適用定金罰則，所以在這里要提醒廣大聽眾慎用解除合同，否則定金罰則規定的權利義務關系將被消滅。

　　下面說說解除權的行駛。合同法規定當事人一方主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、等記等手續的，依照其規定。《合同法》司法解釋（二）第二十四條的規定：當事人對合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

　　下面說說合同究竟應如何解除。首先，應當有解除的理由，即約定或法定解約的理由；其次，還應注意其他法律法規的特殊規定，如《合同法》第四百一十條規定了委托人或者受托人可以隨時解除委托合同，但應賠償給對方造成的損失，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條就規定了商品房買賣合同的解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅；再次，解除應不違反法律法規的禁止性規定，法律法規規定應辦理批準、登記手續的，還應先行辦理批準、登記手續；最后，解除應嚴格符合法定和約定程序。