靜安合同糾紛律師 在認定代理人和買受人構成惡意串通的情形下，如何認定房屋買賣合同的效力既事關對法律條文的正確理解，又事關被代理人合法權益的保護。從《民法總則》的規定來看，該法用兩個條文對惡意串通的效力與法律后果進行規定，第164條第2款規定，代理人和相對人惡意串通，損害被代理人合法權益的，代理人和相對人應當承擔連帶責任。第154條規定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。僅從條文語義來看，該法并未對代理人和相對人惡意串通行為的法律效力作出明確規定。有觀點認為，從體系解釋上來看，《民法總則》第164條第2款和第154條之間構成特別法和一般法的關系，在特別法對法律行為效力未作規定的情形下，應適用一般法的規定，即認定惡意串通行為無效。同時，為損害本人利益，代理人與第三人惡意串通而為的代理行為，屬于違反善良風俗的無效行為。另一種觀點則認為，惡意串通代理行為構成無權代理，應賦予被代理人選擇的自由，更有利于保護被代理人的利益，也更契合市場經濟的發展要求。筆者同意第一種觀點，雖然《民法總則》第164條第2款未對代理人和相對人惡意串通行為的效力直接作出評價，但這種串通的行為模式能夠為該法第154條行為人與相對人惡意串通的范圍所涵射，將惡意串通代理行為認定成無效行為具有體系和邏輯的自洽性。同時，代理制度的本質要求代理人誠實信用的履行代理職責，忠實維護被代理人的利益，而惡意串通的代理行為則背離了代理制度的宗旨，既是對代理權的濫用又違反了社會的善良風俗，應認定為無效。
在認定無效的情形下，該惡意串通行為究竟屬于絕對無效行為還是相對無效行為，對于當事人的權益有著重要影響。對該問題的解決有賴于對《民法總則》第154條中“他人”的正確解讀。有觀點認為，該條的“他人”應只包括特定的第三人，不應包括不特定的第三人，故該惡意串通行為應為相對無效行為。另一種觀點則認為，“他人”應區分為特定的第三人和不特定的第三人，若損害的是特定第三人的利益，則合同屬于相對無效；若損害的是不特定第三人的利益，則實質上損害的是公共利益，應認定為絕對無效。筆者認為，雖然《民法總則》對第154條中的“他人”未做明確規定，但結合《合同法》第52條來看，“損害社會公共利益”和“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同均無效，對于損害社會公共利益的行為并不要求“惡意串通”的條件，因此，將“他人”解讀為特定的第三人在體系上更為協調。代理人和相對人惡意串通損害的也是特定的第三人即房屋所有權人的利益，在相對無效的模式下，僅利害關系人能夠主張合同無效，在利害關系人不主張時，法院不能依職權認定合同無效。
某某市國土資源局與某某市練達房地產開發有限公司建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書【（2015）民一終字第143號】認為：《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
?。ㄋ模p害社會公共利益；
?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規的強制性規定”。
本案中，根據各方當事人的訴辯主張和一、二審查明的事實，案涉土地使用權掛牌出讓行為及《土地使用權交易成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》并不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條中所列的第一、三、四、五項的情形。就本案所涉合同效力問題，首先應當針對練達公司與陳偉康等人之間是否存在惡意串通的事實進行審查。本院認為，原審判決依據某某市人民檢察院向某某市人民政府制發的陽檢函（2009）42號《關于對高涼路北側等三幅國有土地重新拍賣處理的意見函》和某某市中級人民法院（2009）陽中法刑一初字第18號刑事案件中的公訴意見，認定本案掛牌出讓競買人之間存在惡意串通行為，證據不夠充分。（一）對于徐練向阮灣、阮運秋支付20萬元的事實，練達公司在接受有關機關調查時以及在本案訴訟中均辯解稱系由于受到黑惡勢力的恐嚇、威脅所為。盡管某某市中級人民法院在（2009）陽中法刑一初字第18號刑事案件中根據某某市人民檢察院的公訴意見，經審理認定“有證據證明各被告人實施非法干擾拍賣、惡意串通拍賣的違法行為”，但是，這一認定是對于包括本案訟爭土地在內的四項土地使用權掛牌出讓活動中的行為一并做出的，并且僅是針對該刑事案件的被告人阮灣、阮運秋等人的違法行為做出的認定，至于阮灣、阮運秋等人實施相關行為是否確系受練達公司指使或請托、或者系與練達公司人員共同實施以及練達公司與陳偉康等人是否存在惡意串通行為等情況，在該案判決中并未做出認定。在此情況下，應當認為某某市中級人民法院就（2009）陽中法刑一初字第18號刑事案件所做出的判決，尚不足以作為認定練達公司實施惡意串通行為或參與干擾拍賣之事實的證據采信。
（二）某某市人民檢察院陽檢函（2009）42號《關于對高涼路北側等三幅國有土地重新拍賣處理的意見函》中，載有練達公司在案涉土地使用權掛牌出讓活動中“利用阮灣、阮運秋等黑惡勢力，威脅恐嚇及利誘其他競買人曹漢威等人退出競拍”、“徐萬華找到曹漢威等人商議，同意支付其300萬元，條件是放棄競拍”等內容。這些內容表明練達公司參與了阮灣等人干擾掛牌出讓活動的違法行為以及練達公司與陳偉康等人就其以300萬元為條件退出掛牌競價而進行串通、共謀的意思聯絡情況。然而，該函件內容所反映的這些情況是否能作為案件事實在本案中予以認定，仍需要有效證據予以證明。本院認為，根據現有證據，尚不能予以認定。第一，該函件中所表述的上述情況只是檢察機關在其就另一刑事案件的審查、起訴過程中所查知和指控的事實，并不是經過法定程序認定的事實；第二，其指控的根據即有關案涉人員的供述、陳述中，并未充分說明練達公司人員與阮灣等人以及練達公司人員與陳偉康等人曾經進行過溝通或共謀的情況；第三，該函件中的有關表述及其結論與工商行政執法部門的調查結果相反，某某市工商行政管理局經調查認定“該違法事實不成立”；第四，在上級檢察機關針對該函件的內容提出有關意見后，某某市人民檢察院也對該函件中表述的內容和意見進行了自我修正，明確答復練達公司：對于該公司在競拍案涉土地過程中的問題，應由相關行政執法機關做出判定和處理。故根據上述情況應當認為，對于某某市人民檢察院陽檢函（2009）42號《關于對高涼路北側等三幅國有土地重新拍賣處理的意見函》，不應作為認定本案爭議事實的證據采信。
?。ㄈ┰诎干嫱恋厥褂脵鄴炫瞥鲎尩倪^程中，練達公司先后向阮灣、阮運秋支付20萬元、向陳偉康等人支付300萬元。這些行為有可能是練達公司雇請阮灣等人干擾土地使用權出讓活動的共同行為，或者是基于利誘陳偉康等人退出競價的目的，與阮灣及陳偉康等人共謀實施的，但是，現有證據尚不足以證明練達公司確系出于如此目的或確實存在與陳偉康等人串通、共謀的事實。第一，如上所述，生效的另案刑事判決中并沒有認定相關事實，某某市人民檢察院陽檢函（2009）42號函件也不能證明上述事實；第二，有關機關在偵查、調查過程中形成的訊問筆錄內容，亦沒有明確肯定有關串通、共謀的事實，本案當事人在訴訟中也未申請有關人員出庭作證；第三，對于支付上述款項的緣由和目的，練達公司一直主張系因受到黑惡勢力的恐嚇，以求“花錢免災”，而陳偉康等人在訴訟中亦否認其與練達公司進行過串通、共謀，并稱其放棄最終競價的原因是“對當地各方面的投資環境越來越沒有信心”。由此應當認為，原審判決在沒有足以證明練達公司與陳偉康等人存在串通、共謀之事實的其他有效證據的情況下，針對“練達公司與陳偉康在本案均辯稱是受脅迫支付或收取相關款項”的主張，僅以其“并未對此提供足夠的證據予以證明”為由，令雙方承擔舉證不能的不利后果，進而認定其行為構成惡意串通，屬于舉證責任分配不當。根據一、二審查明的事實，在案涉土地使用權掛牌出讓前，練達公司為某某市的市政工程建設投入了大量資金，某某市人民政府一直承諾以向其出讓案涉地塊的土地使用權的方式對其投資進行補償。后因土地使用權管理政策的調整，至政府落實補償計劃時，須改協議出讓方式為招拍掛方式出讓。
在此背景下，某某國土局將某某市人民政府在上述文件中所指明的地塊的土地使用權委托某某市土地交易中心進行掛牌出讓。在具體的掛牌出讓活動過程中，除本案爭議的事實外，該項掛牌出讓的手續齊備，規則明晰，程序合法，并且其實際成交價格高于評估的總地價和出讓底價。出讓成交后，某某國土局不但為練達公司核發了土地使用權證書，而且將土地交由該公司占有使用；而練達公司不但先行支付了補充耕地指標、遷墳等前期費用，而且在取得該地塊后亦實施了填土工程和種植戶拆遷遣散、青苗補償等開發準備工作，投入了大量資金，對此當地政府包括有關行政管理部門始終沒有異議。這些情況表明，將案涉地塊以有償出讓的方式交由練達公司開發建設，符合某某市人民政府有關當地經濟建設的具體部署及其就該宗土地進行開發建設的合理預期，無損于國家、集體及第三人的利益。靜安合同糾紛律師 相反，如果僅因練達公司向陳偉康等人給付錢款的事實而認定案涉《土地使用權交易成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》無效，雙方須相互返還土地使用權和出讓價款以及相關費用，不但其投入資金的具體金額難以確定、政府既定的建設計劃以及對練達公司的投資補償方案無法實現，而且，某某市人民政府、某某國土局以及各有關當事人須在收回案涉土地使用權后另行安排對練達公司的投資補償方案、重新組織土地使用權出讓活動、另循法律途徑解決投資結算和有關抵押權問題等等，勢必使趨于平穩的多重社會關系再次陷于不定狀態，土地資源長期不能合理、有效利用，社會管理成本徒然增加，無益于國家和社會公共利益。綜合以上事實，根據現有證據，本院不能做出本案有關當事人在案涉土地使用權掛牌出讓過程中的行為及其出讓結果存在損害國家、集體或者第三人利益之情況的認定?？傊?，本案中沒有充分證據證明有關當事人在案涉土地使用權掛牌出讓過程中的行為構成惡意串通，其行為內容和結果也不損害國家、集體和第三人的利益；案涉《土地使用權交易成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》合乎當事人的真實意思表示，簽訂程序正當合法，不存在導致其無效的法定情形，故依法應當確認其合法有效。
| 靜安合同糾紛律師 合資經營企業合 | |