靜安房屋買賣案律師 從權(quán)利的外觀看，新的買受人已成為房屋所有權(quán)人，但其該項權(quán)利能否受到法律保護，能否免于原所有權(quán)人對房屋的所有權(quán)追索則取決于其主觀上是否“善意”。從交易鏈條來看，新買受人位于該系列連環(huán)買賣的終端，不論其對前手交易是否知悉，一旦代理人代原所有權(quán)人(借款人)與買受人簽訂的合同因惡意串通被認定無效，買受人對涉案房屋的再次出售即構(gòu)成了無權(quán)處分，而新買受人能否受到善意取得制度的保護，其核心在于新買受人的交易行為是否構(gòu)成物權(quán)法上的善意。
《物權(quán)法司法解釋一》以一般概括加有限列舉的方式對不動產(chǎn)受讓人善意的認定進行了規(guī)定，既為交易主體確立了不動產(chǎn)交易中的明確的行為準則，也為訴訟中真實權(quán)利人指明了舉證方向，還為裁判者的裁量提供了較為明確統(tǒng)一的判斷標準。某種意義上說，《物權(quán)法》將不動產(chǎn)納入善意取得制度的范疇本身即意味著我國并未完全確立不動產(chǎn)登記公信制度。不動產(chǎn)登記簿具有的僅是權(quán)利推定效力，雖然受讓人只要信賴不動產(chǎn)登記簿記載的正確性并據(jù)此進行交易即可直接推定其為善意，但這種善意并非“絕對的”善意，原房屋登記權(quán)利人可以通過對積極事實的舉證推翻受讓人的“善意”，這種權(quán)利推定的制度設(shè)計也符合兼顧保護財產(chǎn)歸屬的安全與保護市場交易動的安全的要求。
在那些請款下，可以認定房屋買賣合同是無效的呢？
1、房屋買賣中的一方欺詐另一方簽訂的房屋買賣合同無效。這里的欺詐一般指的是一方在房屋權(quán)屬等重要信息上捏造事實或者隱瞞真相，導致另一方產(chǎn)生了錯誤認識，簽訂了房屋買賣合同，并不是指所有有關(guān)房屋的信息。
2、無民事行為能力的人簽訂的房屋買賣合同無效。這里的無民事行為能力人一般指的是沒滿10歲的兒童以及精神病人。我國《民法通則》規(guī)定，無民事行為能力人應由其法定代理人代理實施民事行為。所以此類人的房屋買賣合同應該由他們的法定代理人簽訂才算有效，他們本身不能獨立簽訂。
3、限制行為能力人沒有取得法定代理人同意情況下簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿10歲但是不滿18對的未成年人，還有不能完全辨認自己行為后果的人。限制行為能力人雖然可以自己簽訂合同，但是必須征得法定代理人的同意，否則就是無效的。他們只能進行和年齡、智力以及精神狀況相符的民事活動。
4、用脅迫的手段威脅對方簽訂的房屋買賣合同。具體就是一方用損害對方財產(chǎn)、肉體或者精神相威脅，迫使對方產(chǎn)生恐懼然后簽訂房屋買賣合同。與此相同的還有乘人之危簽訂的房屋買賣合同，就是在對方處于危難之際或者利用對方又迫切需要，強迫對方接受明顯不利于自己的條件所簽訂的房屋買賣合同。
5、房屋出租人和第三人惡意串通，侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)所簽訂的房屋買賣合同無效。承租人有對住房的優(yōu)先購買權(quán)，出租人如果要出賣租賃的房屋，應該在出手之前合理期限內(nèi)通知承租人。不過，如果出租人只是沒有履行通知的義務，或者同等條件下將房屋賣給了承租人之外的人，簽訂的房屋買賣合同依然是有效的。
（二）需要綜合判斷新買受人是否善意以排除其與轉(zhuǎn)售人之間的惡意串通
結(jié)合善意取得制度的立法本意、《物權(quán)法司法解釋一》以及司法實踐，對受讓人的“善意”應綜合認定。其基本的判斷標準是受讓人在受讓不動產(chǎn)時，不知且非因重大過失不知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。對重大過失的認定宜采用主客觀結(jié)合的方法，主要通過受讓人的外在表現(xiàn)是否違反了某種行為標準來判斷其是否具有過失，若行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認識錯誤或發(fā)生損失，而其沒有盡到此注意義務時，應認為存在重大過失。在我國已確立不動產(chǎn)登記制度且以不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的主要方式的情形下，不動產(chǎn)的權(quán)利障礙或瑕疵一般都會在不動產(chǎn)登記簿上進行記載且允許利害關(guān)系人進行查閱，而受讓人在進行不動產(chǎn)這類重大交易時，亦負有全面了解房屋權(quán)屬實際狀況的合理注意與謹慎義務，若不動產(chǎn)登記簿明確記載有權(quán)利障礙或瑕疵的狀況而受讓人未進行查閱即可推定其具有重大過失。除此之外，對受讓人善意的認定還應根據(jù)具體案件的情況，如受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系、不動產(chǎn)的基本情況、交易價格、交易時的場所、所處的市場環(huán)境及相關(guān)交易信息以及占有和交付情況等具體認定。
靜安房屋買賣案律師 對于轉(zhuǎn)售合同中的買受人來說，受讓人與轉(zhuǎn)讓人是否屬于陌生人間的交易、受讓人是否通過公開和正規(guī)的市場中介購買房屋、受讓人在房屋交易方面的經(jīng)驗情況、受讓人在交易過程中是否對房屋進行實際查看以及房屋的交易價格是否明顯過低等因素都對認定受讓人是否構(gòu)成善意具有重大影響。需要注意的是，轉(zhuǎn)售合同中新買受人的善意取得是以轉(zhuǎn)售合同有效為前提的，若轉(zhuǎn)售合同被認定無效或被撤銷，則無善意取得制度適用的前提，自無必要再對買受人是否善意進行判斷。因為善意取得制度當中的轉(zhuǎn)讓合同本身必須滿足“除無權(quán)處分外無其他瑕疵”的要求。從結(jié)果來說，如果轉(zhuǎn)售合同中的新買受人構(gòu)成善意取得，原房屋登記權(quán)利人則不能實現(xiàn)將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記回己方名下的目的，其已經(jīng)不能夠收回房屋的所有權(quán)。此時，其可以追究代理人和買受人的連帶賠償責任，損失范圍可以包括房屋評估價和實際出售價格的差價。