房地產(chǎn)抵押合同的留置條款，是指在房地產(chǎn)抵押合同中兩方約定，如果僨務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人來(lái)受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所確。在我國(guó)不允許雙方在房地產(chǎn)抵押臺(tái)I司中進(jìn)行類似約定，即使有類似約定，這約定也尤效。同時(shí)，留置條款無(wú)效不影響抵押制司其他部分內(nèi)容的效力。
2綜觀各國(guó)民法，關(guān)于對(duì)留置條款的態(tài)度并不相同，主要咱以下i種模式。其一，禁止主義。大陸法系的一些國(guó)家和地區(qū)的民法諸如《法國(guó)民法典》第2078條第2款、《瑞士民法典》第894條、《日本民法典》第340條、《意大利民法典》第1063條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第873條第2款等，明確對(duì)留置條款采禁止的態(tài)度。其中，法國(guó)和日本民法上的留置條款的禁止僅適用于質(zhì)押；瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”上留置條款的禁止既可以適
用于質(zhì)押，也可以適用于抵押；意大利民法規(guī)定留置條款的禁止只適用于抵押。其二，放任主義。大陸法系中《德國(guó)民法典》和晚近頒布的《埃塞俄比亞民法典》、《阿爾及利亞民法典》、《蒙占國(guó)民法典》以及《越南民法典》均沒有關(guān)于留置條款禁止之規(guī)定，對(duì)留置條款采取放任的態(tài)度。其二，允許主義。在英美法系周家的民商法上·不但沒有關(guān)于留置條款禁止的規(guī)定，反而有允許留置條款的規(guī)定，例如，《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第9—— 5 01條第1款規(guī)定即是著例。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十六條和<擔(dān)保法笫四十條對(duì)于留置條款均采取禁止主義；
3我國(guó)之所眥在房地產(chǎn)抵押合同中禁止留置條款，原因在干：
其一．為r體現(xiàn)民法的公平、等價(jià)有償原則。因?yàn)樵诤炗喎康禺a(chǎn)抵押合同利主債權(quán)債務(wù)合同時(shí)，往往抵押人與債務(wù)人處于弱者的地位，如果允評(píng)此類條款有效，那么就有可能出現(xiàn)債權(quán)人利用經(jīng)濟(jì)地位要求抵押人訂盤留置條款，在債務(wù)人未能清償時(shí)，債權(quán)人就能獲得抵押的房地產(chǎn)，而這一房地產(chǎn)的價(jià)值往往高于債權(quán)的價(jià)值．這樣會(huì)導(dǎo)致不公平的后果。
其二，如果債權(quán)人以脅迫或乘人之危，迫使債務(wù)人玎立流質(zhì)契約，或債務(wù)人基于劉抵押財(cái)產(chǎn)的鶯大誤解衙訂立顯失公平的流質(zhì)契約，債務(wù)人雖可恥請(qǐng)求人民法院認(rèn)定抵押合同無(wú)效或行使撤銷權(quán)，從而保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，但意思表示不真實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或可撤銷屬于彈性條款，如果債務(wù)人不能舉證證明意思表示/；自由、不真實(shí)，法院自然不會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效或撤銷合同，因此，不如直接由法律規(guī)定流質(zhì)契約無(wú)效，以更好地保護(hù)抵押人的正當(dāng)權(quán)益。
其三，流質(zhì)契約禁止也是抵押權(quán)的本質(zhì)屬性所要求的。抵押權(quán)足一種變價(jià)受償權(quán)，抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)折價(jià)或變價(jià)，就預(yù)先約定抵押財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人所有違背了抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)屬性。
上海房產(chǎn)合同律師實(shí)務(wù)指南
1在實(shí)踐中須注意：在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的時(shí)候，有時(shí)會(huì)把抵押的房地產(chǎn)折價(jià)給抵押權(quán)人以清償債務(wù)，這與房地產(chǎn)抵押合同留置條款并非相同，因?yàn)檎蹆r(jià)時(shí)，一般會(huì)剝膀地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，如果房地產(chǎn)價(jià)格高于主債務(wù)時(shí)，超過(guò)的數(shù)額耍歸抵押人所有。而如果抵押權(quán)人與抵押人在西議以抵押物折價(jià)給抵押權(quán)人阻清償債務(wù)時(shí)，如果損害了清償順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院町眥依《合同法》第七十四條和第七十五條的規(guī)定，按債務(wù)人以明顯小合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)而撤銷雙方的這一民事行為。
2鹿當(dāng)區(qū)分抵押財(cái)產(chǎn)的拍賣、變賣與留置條款。若當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)即約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅簷?quán)人有權(quán)直接委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣抵押財(cái)產(chǎn)。這種約定首先由當(dāng)事人雙方協(xié)c義解決，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向法院提起訴訟，由法院依照民事訴訟法的規(guī)定，決定是否將抵押財(cái)產(chǎn)公開進(jìn)行拍賣，所眥拍賣不足通過(guò)私力轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或歸屬權(quán)，不屬于留置條款；而變賣是通道法律程序變賣抵押財(cái)產(chǎn)，能對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)格作出合理的評(píng)估，有效保護(hù)抵押財(cái)產(chǎn)的所有人或歸屬者的利益。經(jīng)法院裁定準(zhǔn)予變賣抵押財(cái)產(chǎn)的，既可以通過(guò)法律程序?qū)徴?qǐng)主合同債權(quán)、抵押權(quán)是否合法有救，抵押權(quán)人能
否變賣抵押則產(chǎn)，也町以保證抵押財(cái)產(chǎn)的買受人口后不受追索，避免了無(wú)效合同的出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)減少因抵押財(cái)產(chǎn)變變而發(fā)生的糾紛以及不必要的訴訟，田此變賣也是通過(guò)法定程J芋來(lái)實(shí)現(xiàn)的，并且不會(huì)損害抵押人和債務(wù)人的利益。
3．留置條款的無(wú)效不影響抵捏合同其他部分內(nèi)容以及抵押權(quán)的效力。依據(jù)《合同法》第五十六條之規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響藎他部分效力的其他部分仍然有效。”據(jù)此，在可法實(shí)踐中，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人末受清償時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)為債權(quán)人所有，人民法院自等認(rèn)定該約定無(wú)效。但該內(nèi)容的無(wú)效不應(yīng)影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。
4．區(qū)分抵押財(cái)產(chǎn)的折價(jià)與留置條款。債務(wù)人町以通過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)的折價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但必須符合兩個(gè)條件：是，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償。二是，抵押權(quán)人與抵押人m議以折價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。但是，考慮到哳議折價(jià)涉及與抵押財(cái)產(chǎn)有利害關(guān)系的各方當(dāng)事人的利益，有必要通過(guò)協(xié)議取得抵押財(cái)產(chǎn)予以限制：一是抵押權(quán)人與抵押人簽訂取得抵押財(cái)產(chǎn)的合同。由于抵押人享有抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或支配權(quán)，因此抵押權(quán)人只能通過(guò)簽訂協(xié)議取得抵押財(cái)產(chǎn)；二是當(dāng)事人須在被擔(dān)保債權(quán)已屆清償期后，才能簽訂取得抵押財(cái)產(chǎn)的協(xié)議。知果在債權(quán)清償期屆滿前訂立，則屬于留置條款。三是不得損害其他抵押權(quán)
人和債權(quán)人的利益。同一財(cái)產(chǎn)上并存多個(gè)抵押權(quán)的，前手的抵押權(quán)人與抵押人簽訂契約以低廉的代價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)的，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，后順位的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人町以依據(jù)《合同法》第七十四條、第七十五條之規(guī)定行使撤銷權(quán)。
【案例】
某市紀(jì)委監(jiān)委通過(guò)初步核實(shí)，掌握了市屬某國(guó)有企業(yè)總經(jīng)理A某涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)、職務(wù)違法以及受賄犯罪的部分犯罪事實(shí)及證據(jù)，按程序報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)后，于4月23日對(duì)A某采取留置措施。以扎實(shí)的初步核實(shí)工作為基礎(chǔ)，在調(diào)查取證過(guò)程中，市紀(jì)委監(jiān)委綜合運(yùn)用訊問(wèn)、詢問(wèn)、查詢、調(diào)取等調(diào)查措施，僅用一個(gè)多月就掌握了A某涉嫌嚴(yán)重違反黨紀(jì)、職務(wù)違法和受賄犯罪的確鑿證據(jù)，形成調(diào)查報(bào)告和其他相關(guān)文書，將全部案卷材料移送案件審理部門。
經(jīng)審理，該市紀(jì)委監(jiān)委認(rèn)為A某嚴(yán)重違反政治紀(jì)律、組織紀(jì)律、廉潔紀(jì)律和工作紀(jì)律，利用職務(wù)上的便利為他人謀取利益并收受巨額財(cái)物，依紀(jì)依法給予A某開除黨籍處分和開除公職政務(wù)處分。
該市紀(jì)委監(jiān)委認(rèn)為A某涉嫌的受賄犯罪事實(shí)已經(jīng)查清，證據(jù)確實(shí)、充分，制作起訴意見書，于6月8日連同案卷材料、證據(jù)一并移送人民檢察院依法審查、提起公訴。人民檢察院于6月11日決定對(duì)A某采取逮捕措施，此后依法完成審查起訴工作，將案件起訴至人民法院。人民法院依法對(duì)A某以受賄罪判處有期徒刑8年。