在實踐中，房屋登記的所有人和房屋的實際所有人之間往往存在出入。這種情況主要包括以下幾個方面： 一、借用有資格購買低收入住房（如社會福利住房）的人的姓名購買住房；二、以親友名義登記隱匿、轉移財產的房屋，借用他人姓名以規避購買限制和貸款限制政策。那么，借名買房會有哪些法律問題呢？上海法律顧問對此進行總結：
一、什么是借名買房
借錢買房是指在限購政策實施后，一部分需要買房的人失去了買房資格，即使能簽訂買賣合同，也無法在房產中心進行交易。在這種情況下，個人購房人采取了“實名購房”的方式，即以父母、子女或他人的名義購房，但購房款由購房人自己支付。
二、借名買房的主要問題原因
1、借款名人沒有購房資格，房屋政策在“酒吧”中使一些人不符合條件而無法購買；
2、購房人因年齡等原因導致無法進行辦理銀行按揭貸款，通常年齡影響較大、即將退休或尚有大額貸款未清償能力的人較難通過網絡貸款公司申請；
3、購房者有意享受一定的購房優惠條件，如第一套房優惠政策和內部工作人員特殊住房優惠政策。
三、司法社會實踐中我們對于借名買房協議進行法律效力的認定
目前，在司法實踐中，對實名購房合同的效力有兩種不同的看法：
1、借名買房對于合同管理無效。
有觀點可以認為借名行為若是違理購買社會經濟適用房或者主要是為了規避這些國家進行相關房產政策和法規的，屬于《合同法》中關于違反我國法律制度規定或以合法形式掩蓋非法活動目的就是無效合同情形，應當認定為無效。
2、合同有效。
另一種觀點可以認為，當事人雙方之間通過簽訂的關于借名買房的約定，只要不違法行為法律、行政管理法規的強制性規定，即屬有效，當事人應當提供依據進行約定履行。
我同意第二種觀點，即貸款名稱購買合同是有效的。原因如下：
根據《合同法》規定，合同當事人自愿簽訂合同的，合同只有在內容不違法的情況下才有效。只要借款合同是雙方自愿簽訂的，不違反合同法的規定，就具有法律效力。政府的限購限貸政策和保障房相關政策是行政強制規定，而不是法律、行政法規的有效強制規定。違反類似條款不會導致合同無效。
四、借名購房情況下可以不動產物權的歸屬存在問題
以購買房屋為幌子的房屋所有權需要全面考慮以下幾個方面：
1、合同的效力是實際購買人取得物權的前提。但是，即使貸款購房合同有效，也不代表實際購房人就一定能取得房屋所有權。
2、房屋進行實際出資人承擔舉證工作責任，證明我們雙方對房屋產權歸屬問題已有相關約定，登記產權人僅被“借名”等事實。
根據《物權法》規定，不動產登記簿進行具有推定力，即當發生以及不動產權屬存在爭議的情況下，除非有相反對于證據可以證明登記簿的記載確有一些錯誤，否則不動產登記簿上記載的權利人將被推定為企業實際要求權利人。借名購房的實際購房人若想發展取得自己不動產物權，需要我們提供學生充分的證據研究證明借名事實。
3、以房屋名義必須能辦理房產轉讓登記。根據有關法律和政策，房屋必須符合產權轉讓程序的要求，例如，如果房屋是借用他人的住房資格購買的，如果借款人向法院提起訴訟，要求確認房屋所有權，或者要求登記的業主配合辦理產權轉讓手續，借款人在訴訟過程中必須符合購房條件，否則法律不予支持。
4、借名人文化主張進行房屋土地所有權不得對抗善意第三人經濟利益。若房屋由善意第三人可以購買，善意第三人制度已經完成過戶或者未過戶而請求人民法院判決出賣方履行過戶義務的情況下，法院認為應當積極支持。至于借名人與登記權利人之間的爭議，借名人只能使用基于企業債權請求登記權利人返還出資和承擔違約行為責任。
名人實名買房面臨的風險
投資者是“實際財產所有人”，由于證書上沒有簽名，面臨三種風險，即名人不承認借用名稱的事實，房屋被處理或限制，名人不配合所有權轉讓，詳情如下。
1、親屬關系之間無書面合同協議，房價暴漲后，被借名人文化主張通過房產企業實際歸其所有，借名人出資為借貸或贈與。
2、產權人（即被借名人）離婚，房產企業作為其夫妻雙方共同進行財產被分割；
3、房產所有人（即被借名人）死亡，房產作為其遺產繼承；
4、房產所有人（即被借名人）對房產設定抵押；
5、財產所有人（即被借人）因法律問題被法院查封；
6、產權人（即被借名人）擅自出售房屋。
7、權利進行登記人（即被借名人）不配合辦理過戶交易手續。
8、如果借款人由于購買限制無法簽字，往往要在約定其轉讓條件時辦理轉讓手續。但是，權利登記人（即出借人）當時不得合作。
9、借款人在購買房屋過程中面臨的風險
一旦企業實際購房人還貸不及時，被借名一方不但可以存在債務管理風險，而且我們會有不良社會信用信息記錄，對其今后購房、辦理銀行提供貸款、申辦信用卡等都有重要影響。同時，等到學生自己買房時，也很可能就是因為有購房記錄而不得不面臨一個更為嚴格的相關購房政策。
七、借名買房對于合同的風險進行防范及建議
借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律進行風險影響較大。總結分析以往的實際教學案例彭亞蘭律師可以提醒借名買房人，在借名買房之前我們一定發展要有一個充分的認識并有意識地做好企業相應的防范。
1、清楚你要買的房子的性質。最好不要購買拆遷房屋，對房屋、住房等經濟條件的政策限制對房地產的交易，以免發生糾紛，造成空置房款。
2、委托中國律師擬定一個詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確企業雙方的權利保障義務。防止因房屋所有權不明確，為日后發展發生矛盾糾紛問題埋下安全隱患。
3、所有與房屋有關的原始材料都由借款人持有，實際上是房屋的所有者。如投資證明原件、采購合同、產權等。在發生糾紛的情況下，借款人可以有充分的證據證明房屋是用假名購買的，房屋的實際所有人是借款人，房屋由借款人擁有和控制。在雙方當事人協商不能提起訴訟的情況下，貸款購房者得到法院支持的機會較大。但是，如果沒有足夠的證據，房產證是以購房者的名義登記的，或者房屋實際上并不歸借款人所有，那么失去借款人的風險就會大大增加。
4、規定嚴格的違約責任。在合同中，要對權利登記人的違約行為（包括以不容反悔的方式主張房屋所有權、轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕轉移房屋所有權等）約定嚴格的違約責任。)，并規定無論合同是否有效，違約條款照常適用，以降低借款人的風險。
5、一旦企業出現問題糾紛，需要請專業的律師可以進行維權。
以上分析就是通過上海法律顧問為大家進行解答的關于借名買房的風險的問題。買賣房子時可以盡量用自己的名字，這樣我們自己住著才安心放心，也不會因為擔心存在的風險。如果您也有相關法律問題需要咨詢，可以聯系上海法律顧問。
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